Det har länge diskuterats om vilket tillvägagångssätt som är bäst för att uppnå ett rikare liv. Vissa menar att aktier är det självklara valet medan andra tycker att köpa sin bostad är prioritet nummer ett. Det har även diskuterats om att det bästa är att äga flera bostäder för att förvalta och sedan hyra ut dessa. I det här inlägget tänkte jag jämföra en viktig sak: hur har en investering i ditt egna boende stått sig mot att långsiktigt äga aktier?
Jag fick inspiration till inlägget när jag ännu en gång läste Per H Börjessons (Sveriges Warren Buffett) råd till att uppnå framtida rikedom. Dessa må vara uttjatade men är ändå väl värda att lära sig:
Börjessons tidlösa tips till rikedom
1. Inled varje månad med att spara 10% och tro inte att du får mer pengar över i framtiden.
2. Att köpa en egen bostad är ofta den bästa långsiktiga placering du kan göra.
3. Ränta-på-ränta-effekten är världens åttonde underverk och gör att långsiktigt sparande ger otroligt stor avkastning.
4. Köp och behålla aktie- och fondplaceringar och låta dem växa precis som om du skulle plantera träd i en skog (här ser man en tydlig referens till ett av Buffetts mest kända citat)
5. Var försiktig när du lyssnar på mäklare och rådgivare i finansbranschen.
6. Studera de olika sparformerna som finns att välja på och avstå från dem som har höga kostnader.
7. Minst en gång om året bör du gå igenom din personliga realekonomi. Gå igenom kostnaderna för de olika sparformerna och vad de gett för avkastning under året.
Det är alltså främst punkt nummer två i listan ovan som jag valt att dyka lite djupare i. Jag har aldrig tidigare undersökt det här närmre och efter snart 10 år som bloggare tyckte jag det var lägligt helt enkelt.
Köpa bostad eller satsa på aktier?
Det viktigaste av allt kring den här jämförelsen är att en bostad, precis som en aktie, kan ha olika värdeutveckling. Speciellt med tanke på läget. ”Location, location, location” är ett känt begrepp inom fastighetsinvesteringar. Innebörden är att läget på bostaden oftast driver värdeutvecklingen mer än själva bostaden.
I en jämförelse likt denna är det alltså av stor betydelse ifall vi jämför utvecklingen av bostäder i Stor-Stockholm eller någon by i nordligaste Norrland. Det är viktigt att bära med sig i den här jämförelsen som utgår från riket i sin helhet.
Statistiken har jag hämtat från Svensk Mäklarstatistik som samlat data allt sedan 90-talet över sålda bostäder. Låt oss börja med att att kika på prisutvecklingen för bostadsrätter.
Bostadsrätter – Riket
År 1996 var snittpriset på bostadsrätter i Riket 4 997 kr/kvm. Ungefär 30 år senare, i slutet av 2024, är prislappen uppe i 44 413 kr/kvm. En rätt fin värdeutveckling med andra ord.
| 1996 | 4 997 kr/kvm |
| 2024 | 44 413 kr/kvm |
| Total utveckling | 778% |
| CAGR* | 8,07% |
*Du kan använda min kalkylator för att ta reda på årsmedelavkastningen
Småhus – Riket
Den vanligaste bostaden är ägda småhus som utgör nästan 37% av alla bostäder, följt av hyresrättslägenheter som står för cirka 30 procent.
Mäklarstatistik använder sig av K/T-talet (köpeskillingskoefficienten) vid beräkning av prisutvecklingen för småhus. K/T-talet anger förhållandet mellan erlagd köpeskilling och fastighetens taxeringsvärde vid en viss tidpunkt.
De senaste 10 åren har småhusen stigit med 60% i riket som helhet. Det är ändå en rätt fin utveckling. Räknar vi tillbaka till samma år som för bostadsrätter, d.v.s. 1996 så har vi en årsmedelavkastning på 5,44%. Beror skillnaden på att bostadsrätter mer frekvent återfinns i storstäder, medan villor främst finns utanför centrum? Ja, kanske.
| 1996 | 0,29 K/T |
| 2024 | 1,35 K/T |
| Total utveckling | 365% |
| CAGR | 5,44% |
Stockholm
Nu finns det vissa som menar att vi inte kan kika på Riket som helhet när det kommer till bostadsrätter utan i stället borde utgå från en storstad. Tyvärr finns det bara data från 2005 på Mäklarstatistik men troligtvis finns det data längre tillbaka via någon annan site.
Från 2005 och framåt har bostadsrätterna i Stor-Stockholm stigit med 193%. Givetvis är siffran betydligt större om vi exempelvis begränsar oss till Östermalm.
Börsen
Det intressanta blir givetvis att kika på vad börsen presterat under samma tidsperiod. Statistiken kommer göra de som älskar börsen väldigt glada. Källan här är SIXRX, alltså Stockholmsbörsen som helhet inklusive återinvesterad utdelning.
| 1996 | 100,0 |
| 2024 | 2 257,6 |
| Total utveckling | 2 157% |
| CAGR | 11,35% |
Summering
Det är alltså inget snack om saken att den som är ute efter att få sina pengar att växa maximalt borde satsa på aktier. Skillnaden är rätt stor också. Vid många tillfällen har vi hört att inget slår börsen sett ur ett långt perspektiv. Det kan nog stämma.
Däremot finns det andra positiva aspekter med att äga sitt boende, men det finns också negativa.
Många som är investerade i sitt boende är det mer eller mindre till åldern tagit ut sin rätt och därigenom kan man kanske inte njuta av den procentuella utvecklingen på samma sätt. Positivt är att de flesta får tillbaka det man investerat i sin bostad den dagen man säljer – att förbättra sitt boende kan ge en högre livsglädje.
När jag återgår till Per H:s sägning att äga sitt boende lade han dessutom till:
Genom att du kan låna till investeringen blir avkastningen på den egna insatsen större än värdestegringen på fastigheten.
Och ja, givetvis blir det en positiv hävstång när vi blandar in lån. Tyvärr har bolånet en stor negativ effekt då ditt privata kassaflöde minskar rätt rejält. Möjligheten att investera på börsen blir därmed betydligt begränsad. Som vi sett i det här inlägget är en investering på börsen inget dumt val för att uppnå framtida rikedom.
En viktig sak som många inte verkar förstå när det gäller bostadsrätter är att många tror att de köper en lägenhet. Men vad man gör är att man köper ”aktier” (andelar) i ett bolag med bolagsformen Ekonomisk förening. Dessa andelar ger dig rätten att få låna en viss lägenhet, därav namnet bostadsrätt. Att låna till att köpa en bostadsrätt är som att låna till att köpa aktier i ett mycket litet fastighetsbolag. Dvs. det är en hög risk med små bolag. Det händer ibland att bostadsrättsföreninger går i konkurs och då är hela insatsen borta. Man blir då hyresgäst till… Läs mer »
Helt klart rätt och riktigt. Man betalar väl inte hyra när man bor i en bostadsrätt utan avgift till föreningen i stället. Många säger dock fortsatt hyra om fakturan som landar i brevlådan
Är så jäkla glad att vår BRF är i princip skuldfria.. Gynnat oss något fruktansvärt under högre ränteperioden där vi inte behövt höja avgifterna alls i princip..
Vinnarna är dom som gjort båda. Jag är en utav dom. Betalade bort sista skulden på min bostadsrätt förra året. Nollräntemiljön gjorde pengar nästan gratis för alla inblandade. Husägare, aktieägare. Företag har kunnat låna pengar och växa till låg kostnad. Det har varit en gratislunch för alla inblandade. De som inte sparat något och bott i hyresrätt är förlorarna. De som rest och spenderat pengar på bilar etc. Så länge man har haft ett jobb så har man kunnat ta den av dessa fantastiska 15-20 åren. De kommande 10-20 åren kommer inte att se lika ljus ut. Våra unga, 18-25… Läs mer »
Kommer du rekommendera din barn att bo i hyresrätt?
Köper man bostad nu så köper man väldigt nära ATH. Samma gäller börsen. Allt går i cykler. Just nu är det pest eller kolera. Det är dyrt att hyra, det är dyrt att köpa. Börsen är svår nu också när vi inte vet när vi kommer ur lågkonjunkturen. Vi har fortfarande inte sett någon krasch globalt eller i Sverige på 25-30% eller mer.
Man kan stockpicka och hitta fynd i specifika branscher tex energi eller ädelmetaller.
Jag sitter med 50% kassa just nu och resterande 50% är investerad i energibolag och lite gruvbolag.
Tjosan David!
Håller med om att det är tufft för unga där föräldrarna inte sparat till en kontantinsats från bjös-stadiet. Det här med att man ska spara till en insats för bostad är väl något som dykt upp nu sista 10 åren och aldrig riktigt varit en grej tidigare. Då var det kanske mest körkortet föräldrarna sparade till, om ens det
Klart hus & Brf ökar i värde men många glömmer att man lägger ner mycket pengar på renoveringar och övriga förbättringar. En altan eller attefallare ökar definitivt värdet. En aktieportfölj kostar minimalt i underhåll och slår dom flesta investeringar på sikt.
//Stefan
Korekt och dessutom betalar man ränta så faktist värdeutveckling minskar även mer.
Mycket intressant inlägg. Vi bor på landet (billigt) men har valt att maximera bolånet. Portföljen kan betala av lånet två gånger om. Kan ändå avsätta mer pengar i sparande varje månad än vad som används till amortering. Portföljen kan betala av huslånet vå gånger om men det känns ändå ”roligare” att ha stor portfölj och lån än mindre portfölj och inget lån. Så ditt inägg är helt i linje med hur jag tänker.
Kloka tankar Doktorn!
Vi får också komma ihåg att ägandet av bostad är där svensken är investerad som mest sett till helheten. Därför blir bostaden på något sätt det man resonerar mest om som en bra investering då det är så pass vanligt.
Och så säger folk att ”den som är satt i skuld är icke fri”.
Jag kan tänka mig att du känner dig ganska fri trots ditt bolån 😉 snyggt!
Det stämmer ju, man är inte fri. Man ska dessutom inte vara på fel sida om räntekurvan. Det är banken som äger bostaden och tjänar på att folk lånar från framtiden. Sedan finns det massvis med tillfällen där ägandet av en bostad har varit en katastrof. Under 90-talet, samt nu i Skellefteå som två exempel men även en hel del förorter där priserna gått ner (speciellt efter skyhöga avgiftshöjningar efter stammbyte mm).Många får dessutom aldrig loss kapitalet från sin bostad, utan de dör till slut utan att aldrig har kunnat göra något för sitt inlåsta kapital i bostaden. Det har… Läs mer »
Jag håller med om att fastighetsinvestering inte alltid är en bra investering. Och jag är mycket skeptisk till att det skulle ge lika fin avkastning framöver som det gjort de senaste 40 åren. Det känns inte som att katalysatorerna finns där längre. Vad jag inte anser är att man skulle vara ofri bara för att man har lån. Föreställ dig att du har en bostad med ett lån på 2 miljoner. Ja, du betalar ränta till banken, men om du har 4 miljoner i en portfölj så har du fortfarande kontroll. Skulle räntan haverera fullkomligt så kan du i värsta… Läs mer »
Ja, börsen har högre CAGR än bostad. Men eftersom bostaden kan finansieras med enbart 15% eget kapital så har ändå bostäder presterat bättre. Visst kan man belåna aktier också men inte så mycket för då skulle det bli tvångsförsäljning förr eller senare.
Och ränten på bostadslån är mycket lågre an lån til Aktie köp (om banken vil)
Även den som vill maximera sin avkastning vill nog gärna ha tak över huvudet. Med det sagt vill jag peka på svårigheten att få ett hyreskontrakt innanför tullarna i Stockholm. Det tar typ 20-30 år i bostadskön.. Så alternativet att bo j hyresrätt innebär antingen ganska lång väntan eller att bosätta sig ute i förorten. Personligen vägrar jag se boende som en investering med syftet att tjäna pengar. Det är snarare en investering i hur vi valt att leva vårt liv. För att inte landa i nån slags långrandig novell skippar jag filosofisk utläggning om livskvalitet i kombination med sparsamhet… Läs mer »
Du missar det viktigaste! Säg att du köpte en bostad för 700 000 i början på 90-talet. För enkelhetens skull säger vi att lånen är 700 000 kr. 35 år senare betalar du ca 2000 kr per månad plus driftskostnader på några få tusen. Givetvis måste du dessutom sätt av en slant till framtida underhåll. Skulle du hyra motsvarande hus idag så kostar det mellan kanske 12 och 25 000 beroende på ort. Den stora vinsten för alla 40- och 50-talister är alltså den låga ”hyran” som gör att de kan bo kvar i sina hem. Inte att deras arvingar… Läs mer »
Jag kör både och, fick lära mig tidigt att köpa min bostad gynnar sig av mina föräldrar.. De hade dock ingen större kunskap om aktier/fonder..
Detta slutade i att jag köpte min lägenhet vid 21 års ålder där jag idag knappt har några lån och dessutom investerat snart miljonen.. (är tidig 30 års ålder nu).
Vi kommer dock behöva köpa större bostad nu när jag både har sambo och barn vilket jag förmodligen kommer utöka lånen på lägenheten/fastigheten istället för att spara/sälja av mina fonder/aktier då dessa i huvudsak är en säkerhet/investering för tidig pension.
För framtida utveckling av fastighets- och bostadsrättsmarknaden får man ta i beaktande om befolkningsutvecklingen och urbaniseringen fortsätter i samma grad som de senaste 30 åren. Väldigt lite tyder på att så är fallet. Statistik för födelsetal minskar, det är mindre troligt att en flyktingvåg som 2015-2016 kommer samt ett förändrat politiskt klimat gör det mindre genomförbart. Dessutom har Sverige redan en hög urbaniseringsgrad. Om färre föds, färre flyttar hit och färre flyttar in från landet till storstäderna så kommer inte fastighetspriserna öka i samma nivå som föregående 30 år. Lägg därtill att en så lång nivå av nästintill nollränta är… Läs mer »
man kan ju givetvis fördjupa kalkylen också genom att göra en beräkning mellan CAGR på avkastningen mot kostnaden för att hyra en lägenhet också – då blir siffran annorlunda.
Det stod som en avgörande puck för mig att köpa min lägenhet var att jag fick bättre avkastning med lånet som hävstång än vad jag skulle få på börsen med belånade pengar (med helt annan riskprofil)
Absolut! Det pratas mycket om att man ska äga sitt boende för att det blir billigaste månadskostnader, men så har det inte varit i vårt fall 😀 Nu när räntorna verkligen skenat kan det vara en annan femma såklart. Fördelen här är att man som ägare inte blir exponerade mot de enorma hyreshöjningarna när inflationen biter hårt.
Istället blir man exponerad mot enorma avgiftshöjningar för vatten, sophämtning, sotning, elnät, fastighetsskatt, prishöjningar på hantverkare, virke, målarfärg…
Hej, ni som föredrar att köpa aktier istället för att amortera, stör ni er inte på alla pengar ni betalar i ränta till banken? Det blir ganska stora ackumulerade summor, även om räntorna är låga under vissa perioder.
Främsta anledningen till att jag ville äga mitt boende (bostadsrätt) var att slippa betala månadshyra till en fastighetsägare, och främsta anledningen till att jag valde att betala av mitt bostadslån var för att slippa betala ränta till banken.
Så länge räntan på lånet är lägre än din förväntade avkastning på pengarna är det dumt att betala av lånet, speciellt när man får dra av 30% på räntan.
Jag har en bild av att Svensken har en enorm wurm för att äga sitt boende. Det är väl okey. Men alla är inte lika. Alla gillar inte att sköta fastigheter. Det kan vara ett värde att slippa vara ansvarig och bara ringa supporten. Sen underskattas hur mycket medel som läggs på soldäck, asfaltering och diverse köksutrustning.
Hej KTM! Med facit i hand så är t.ex 40-talister som mina föräldrar några som har tjänat väldigt bra på att köpa en permanentbostad i 1968 och en tomt i början av 70-talet (1972 tror jag att det var) och som min pappa tillsammans med några vänner byggde en sommarstuga som de har nytta och glädje av än idag. Mina föräldrar betalde av lånen på både den permanenta borstande och på sommarstugan snabbt (men jag minns inte antalet år som de betalde av skulderna på )och har därmed varit skuldfria i väldigt många år samtidigt som de har haft låga… Läs mer »
Man bör inte bara titta på avkastningen men också på risken. En bostad är ju en valuta (SEK), en marknad (exempelvis Stockholm) och en bransch (fastigheter). Det är såklart svårt att kvantifiera denna risk, men det låter inte som en bra investering när man lägga alla ägg i samma korg.
Men håll käft din mytoman
Lite vårdat språk om jag får be. Här inne håller vi en trevlig nivå i kommentarsfältet.
I det här fallet är det fullt befogat att använda svordomar, Den här mytomanen förpestar ständigt kommentarsfält et dagligen.
Håll käften din jävla spammare!