”Nej, det tror jag inte”, sa Fredrik Lundberg i en intervju nyligen där han svarade på frågan ifall vi står inför en fastighetskris. Vad som däremot är ett faktum är att det är en fruktansvärt stor skillnad mellan det mest trygga fastighetsbolaget och det där risken ser betydligt större ut.
Fallen i fastighetsbolagen fortsätter och även om alla dras över en kam så är det stor skillnad från en aktie till en annan. Exempelvis har Hufvudstaden A tappat 6,7% på ett år medan SBB B tappat 84% under samma tidsperiod.
Mycket, men inte allt, bottnar i det som kallas för Ränteteckningsgrad.
Ränteteckningsgrad
Ränteteckningsgrad är ett nyckeltal med en väldigt tråkigt namn men som också är av stor vikt. Den beskriver hur många gånger som vinsten från driften (hyror exempelvis) i ett fastighetsbolag täcker räntekostnaderna. De flesta fastighetsbolagen sitter inte med någon enorm stridskassa så ränteteckningsgraden är ett mått på överlevnad.
Vad som kanske är ännu viktigare är att fundera på hur bindningen på lånen ser ut, för det påverkar framtida potential att täcka räntan. Tidigare har det givetvis varit helt oväsentligt då bundna lån varit ofördelaktiga, men idag lever vi i en annan värld då bundna lån till låg ränta är fantastiskt.
Corem som jag skrev om i helgen har enbart en ränteteckningsgrad på 2 medan Hufvudstaden ligger allra bäst till med sina 6,2. Dessutom har Hufvudstaden enbart en belåning på 20%.
Dagens Industri har nyligen sett över belåningen och räntetäckningen för de största svenska fastighetsbolagen.
Det är som sagt förändringen vi bör fokusera på. Ett exempel är mitt fastighetsbolag Diös där ränteteckningen låg på strax över 7 förra året men som nu är nere i 2,5. Diös har som du säkert vet sänkt utdelningen rätt kraftigt i år. Idag äts dessutom hela 40% av vinsten från driften upp av enbart räntan. Det är mycket, speciellt då fastighetsbolagen är vana att dela ut ca 50%. Man inser att det är pressat.
Men Balder då?
Balder har länge blivit hyllat som ett av de mest fantastiska fastighetsbolagen att äga i sin portfölj. Första gången jag hörde om bolaget var i ett gammalt poddavsnitt från PrataPengar där Nicklas resonerade med Philip Scholtzé om att Balder var intressant att äga. Sista analysen jag gjorde om Balder var 2020.
Kikar du i diagrammet ovan så ser det bra ut för Balders del, men marknaden prisar alltid in framtiden i kursen. Anledningen att det ser bra ut för Balder och Sagax är för att de har låga räntekostnader då man tidigare gav ut mycket obligationer med låga räntor. När dessa omfinansieras lär räntekostnaderna bli avsevärt högre.
Kanske är det här den mest frekventa frågan jag brukar få. Vad har min avkastning varit sedan starten? Nå, här har ni svaret.
(*och ja, jag vet att avkastning är fel begrepp att använda då jag inte cashat ut ännu, men låt säga portföljutveckling då)
Min avkastning
För att förenkla har jag Inte tagit med avkastningen via Tessin och Lunar i den här beräkning. Det är alltså endast min aktieportfölj som är den klart största delen av totalen (över 90%).
2016 var det år då jag på riktigt började köpa aktier. Sedan dess är portföljen upp 105%. Använder du min kalkylator så får du fram en genomsnittlig årlig totalavkastning (CAGR) på 10,5%.
Är det en bra eller dålig siffra?
Inte nöjd…
Det går inte att undanhålla att den trista utvecklingen blivit nu senaste 2 åren med tanke på fastighetssektorns branta fall. Går vi exempelvis tillbaka till 2021 så var mitt snitt 16% årligen. Det säger en del. Min absolut mest dyrköpta läxa blir att jag inte diversifierat mig nog bra.
Samtidigt är det mitt egna fel att jag diversifierat mig som jag gjort. Nu tror jag givetvis fortfarande att fastighetsaktier kommer vara en toppen-investering sett över tid, men på kort sikt har det varit bedrövligt.
Backar vi bandet så är det inget snack om saken att fastighetsbolagen tickade flera boxar för det jag kikar på när det kommer till suveräna utdelningsbolag. Historik, utdelningsandel, direktavkastning, vinsttillväxt, utdelningstillväxt, ledning med eget ägande , totalavkastning o.s.v. Här i Sverige var det ett klent urval med andra aktier som tickade alla mina boxar.
Sedan bortsåg jag kanske från den viktigaste faktorn, nämligen belåning. Men alla svidande läxor är bra att lära sig från. Mikael kommenterade igår att han såg fallet i SBB komma. Well, det gjorde inte jag om jag backar tillbaka till 2021
Men ändå nöjd…
Även om jag tror att min portfölj kommer prestera bättre framöver så är 10,5% en siffra jag är nöjd med. Mitt solklara tips är att inte jämföra så mycket med andra, utan snarare fundera på vad som krävs för att du ska nå dina mål.
Är du väl diversifierad och inte tar allt för våghalsiga risker och dumma beslut så kommer aktieinvesteringar alltid utveckla ditt kapital över tid.
Håller jag det här tempot men sparar mindre än vad jag gjort tidigare så är min portfölj värd såhär mycket strax innan min 50-årsdag.
Portföljvärde. 50-årsdag
Räknat på 6% direktavkastning kommer det ge mig strax över 80 000 kr per månad från enbart utdelningarna. Idag har jag en lön på ca 28 000 efter skatt.
Självklart kommer jag inte behöva så mycket och planen är att checka ut en bra bit innan 50, men det är bara ett exempel på att man kan nå långt utan att hela tiden försöka maxa och jaga avkastning.
Vad som slår mig är att jag troligtvis kommer göra lite större förändringar i portföljen på sikt. Jag kommer exempelvis gå ännu tyngre in i investmentbolagen samt troligtvis fokusera extra på aktier i USA och andra länder nu när källskatten kommer tillbaka snabbare.
En stor anledning till varför jag bojkottat många av mina analyser till utländska bolag är den höga källskatten.
Trots att juni inte är en klockren utdelningsmånad för oss i Sverige så finns det ändå en hel del bolag som delar ut i juni månad. Sommaren har precis öppnat sig och det här kan bli lite extra semesterpengar.
Utdelningsbolag juni
Jag har hittat några till men listan är inte superlång. Det här är givetvis inte en komplett lista så du får gärna fylla på den om du vet av andra bolag med utdelning i juni.
Blickar vi utåt i övriga Europa så finns det säkert mycket fina exempel.
Vitec har höjt utdeningen 20 år i rad men har haft galet dålig direktavkastning på under 0,5% länge.
G5 är kanske den mest intressanta för tillfället och bolaget har varit flitig på att höja utdelningen de senaste åren. Vill man veta mer om G5 kan man helt klart lyssna på Kvalitetsaktiepodden som tar upp bolaget i många avsnitt.
Utländska bolag med utdelnings i juni
Jag skulle tippa på att det finns 1000 stycken då majoriteten av alla bolag i USA och Kanada delar ut kvartalsvis. Jag kan nämna några som inte finns i min lista ovan och som jag tycker är intressanta:
Jag vet att det blivit mycket snack om SBB på senare tid. Men det är ändå 300 000 aktieägares pengar det handlar om och med tanke på att SBB mest troligt är till salu nu så tillåter jag mig att orda om just det.
Vi börjar med ett citat som jag själv snappade upp från DITV när hela krisen för SBB precis börjat. Allt sedan dess har Ilija gått under radarn. Med tanke på dagens pressmeddelande så blir det här rätt komiskt.
Ilija Batljan, VD SBB
På tal om att vara under radarn så tackar SBB nej till en intervju idag, trots att det är exakt vad dessa 300 000 aktieägare behöver
SBB till salu?
Dagens nyhet är alltså:
att SBB beslutat att utvidga sin översyn av strategiska alternativ
som det så fint låter.
En viktig del i nyheten är att en nyemission av A-, B- eller D-aktier inte är en del av översynen. Det här stänger många luckor kring vad ”strategiska alternativ” kan innebära.
Många tror att man nu kommer sälja allt till Brookfield som tidigare tågade in starkt i SBB. Anledningen är givetvis att Brookfield redan äger mycket och att det skulle kunna vara en tydlig köpare. Kanske vill man nu skynda på processen med tanke på Vänsterns utspel tidigare förra veckan.
Tydligt är i alla fall att slutet för börsnoterade SBB och Ilija Batljan är närmre idag än i fredags.
Värt att notera är att SBB även nu nämnt att en försäljning av fastighetsbolaget är ett av huvudspåren.
Det händer mycket i skrivande stund kring SBB men det här är i alla fall det jag vet just här och nu
Har man försökt mörka detta?
Egentligen så går det att tyda dagens pressmeddelande på två olika sätt
SBB har nu äntligen kommit till insikt att bolaget befinner sig i en kris
eller
SBB har hela tiden haft den här insikten men försökt att dölja detta i hopp om att räntemarknaden ska förbättra sig (vilket den inte gjort ännu)
Skulle alternativ 2 vara det rätta så är det fruktansvärt dåligt beteende med tanke på att man leker med oerhört många aktiesparares pengar. Usch.
Rutgers fanbärande i Castellum blev en kort historia innan bolaget valde att göra sig av med honom. Nu är Rutger utsedd till ny VD i ett av mina andra bolag, Corem, och frågan är om även denna skuta är på väg under havets yta.
”Jag har ett långsiktigt åtagande till Corem och ser fram emot att tillträda i VD-rollen och förstärka bolagets position som en ledande aktör inom kommersiella fastigheter. ”
…sa Rutger i pressmeddelandet som kom den 2 maj med information om tillträde till VD posten.
Rutger Arnhult, ny VD i Corem
Egentligen är det fel att skylla Castellums bakslag på Rutger. Bolaget hade redan innan gått från att vara en trygg hamn till ett bolag som gjorde allt för aggressiva drag på spelplanen. Med det följde stora obligationslån som då blev en tråkig läxa när räntan höjdes.
Det har vi aktieägare i Castellum nu fått betala för.
Corem som investering nu
Jag äger sedan tidigare Corem D i min portfölj. Innehavet lades till när Klövern slogs samman med Corem sommaren 2021 med ett rätt så märkligt upplägg där flera vall gick att göra.
Om du kollar på min lista över preferensaktier (även D-aktier) och dess direktavkastning så ligger Corem högst upp på listan. Givetvis kan det vara lockande, men det finns också en anledning till varför listan ser ut som den gör.
Idag består Corems fastighetsbestånd av 64% kontor och 19% Lager/Logistik. Tar vi en titt på belåningsgraden i andra fastighetsbolag inom samma nisch så ligger Corem klart högst.
Fastighetsbolag
Substansrabatt
Belåningsgrad
Corem
73%
60%
Diös
31%
54%
Castellum
53%
51%
Wihlborgs
14%
48%
Fastpartner
52%
46%
Platzer
39%
44%
Atrium Ljungberg
34%
42%
Fabege
51%
40%
Snitt
43%
48%
Utöver fastighetstillgångarna äger även Corem en s.k. projektportfölj där fokus är kontor. Här finns den del pågående projekt men det viktigaste är helt klart nybyggnationen av kontorsbyggnader på Manhattan. Bolagets egna uppfattning är att återstående investeringar i dessa projekt är 1 117 miljoner kr. Pågående projekt ska vara klart i år eller 2024.
Noterbart är att Corem redan i januari gjorde sig av med sitt innehav i Castellum för 1,2 miljarder kr. Tyvärr verkar det knappt ha krusat ytan då belåningsgraden fortfarande ligger på höga 60%.
Nu flaggar bolaget att det kommer fler avyttringar à la SBB. Den stora frågan är givetvis om man kan göra sig av med fastigheterna och till vilken prislapp. Majoriteten är rätt tråkiga kontorsfastigheter som kan vara svårt att få iväg till en vettig prislapp i dagens klimat.
Den mycket fina substansrabatt du ser ovan är ifall Corem kan avyttra fastigheterna till det bokförda värdet. Det är rätt osannolikt.
Corem utdelningshistorik
Om jag ska nämna något positivt om mitt innehav är att Corem haft en fin utdelningshistorik på sin stamaktie tidigare. Att det är positivt idag är däremot tveksamt då vi har Castellum som ett sorgebarn med deras kraschade historik.
Corem utdelningshistorik (stamaktien har kvartalsvis utdelning)
Finns det hopp?
En annan mer rimlig positiv aspekt är att enbart 1/4 av belåningen hör till obligationer. Som jag nämnt flera gånger så har obligationsmarknaden i princip frusit till is så att finansiera om dessa är stora problem för bolagen.
Det tråkiga i den här historian är att förfallen ligger nära i tid. Corem har obligationsförfall som uppgår till 8,2 miljarder i år och 2024. Det kommer vara en stor utmaning för Corem att refinansiera obligationsförfallen.
En lösning som diskuterats är att sälja sitt bestånd i New York som uppskattningsvis skulle uppgå till 7 miljarder. Problemet är att kontorsmarknaden där verkar vara ännu mer satt i sirap än här i Sverige.
Summering
Jag har ställt mig frågan ifall jag ska skifta över mitt innehav i Corem till Sagax som också stött på problem men där utsikten ser bättre ut.
När Rutger klev in i Castellum hade jag förhoppningar men det visade sig bli pannkaka. Nu har jag mindre förhoppning och kanske är det så att Rutgers tid är förbi. Jag har hört det ryktas om att Rutger gjort värdeförluster för runt 20 miljarder kronor på sin noterade aktieportfölj sedan inledningen av 2022. Svettigt.
Vad som ligger tillhanda ifall inte Corem lyckas med avyttringar är då en nyemission likt den vi sett i många andra fastighetsbolag. Idag har Corem 1,9 miljarder i outnyttjade likvider som också kan användas.
Hade varit grymt att höra ifall ni äger några preferens/D-aktier idag och vad ni valt.
