Fastighetssektorn – skilja agnarna från vetet

Fastighetssektorn – skilja agnarna från vetet

maj 31, 2023 | Kunskap | 33 Kommentarer

”Nej, det tror jag inte”, sa Fredrik Lundberg i en intervju nyligen där han svarade på frågan ifall vi står inför en fastighetskris. Vad som däremot är ett faktum är att det är en fruktansvärt stor skillnad mellan det mest trygga fastighetsbolaget och det där risken ser betydligt större ut.

 

Fallen i fastighetsbolagen fortsätter och även om alla dras över en kam så är det stor skillnad från en aktie till en annan. Exempelvis har Hufvudstaden A tappat 6,7% på ett år medan SBB B tappat 84% under samma tidsperiod.

Mycket, men inte allt, bottnar i det som kallas för Ränteteckningsgrad.

 

Ränteteckningsgrad

Ränteteckningsgrad är ett nyckeltal med en väldigt tråkigt namn men som också är av stor vikt. Den beskriver hur många gånger som vinsten från driften (hyror exempelvis) i ett fastighetsbolag täcker räntekostnaderna. De flesta fastighetsbolagen sitter inte med någon enorm stridskassa så ränteteckningsgraden är ett mått på överlevnad.

Vad som kanske är ännu viktigare är att fundera på hur bindningen på lånen ser ut, för det påverkar framtida potential att täcka räntan. Tidigare har det givetvis varit helt oväsentligt då bundna lån varit ofördelaktiga, men idag lever vi i en annan värld då bundna lån till låg ränta är fantastiskt.

Corem som jag skrev om i helgen har enbart en ränteteckningsgrad på 2 medan Hufvudstaden ligger allra bäst till med sina 6,2. Dessutom har Hufvudstaden enbart en belåning på 20%.

Dagens Industri har nyligen sett över belåningen och räntetäckningen för de största svenska fastighetsbolagen.

 

Stor förändring

Det är som sagt förändringen vi bör fokusera på. Ett exempel är mitt fastighetsbolag Diös där ränteteckningen låg på strax över 7 förra året men som nu är nere i 2,5. Diös har som du säkert vet sänkt utdelningen rätt kraftigt i år. Idag äts dessutom hela 40% av vinsten från driften upp av enbart räntan. Det är mycket, speciellt då fastighetsbolagen är vana att dela ut ca 50%. Man inser att det är pressat.

 

Men Balder då?

Balder har länge blivit hyllat som ett av de mest fantastiska fastighetsbolagen att äga i sin portfölj. Första gången jag hörde om bolaget var i ett gammalt poddavsnitt från PrataPengar där Nicklas resonerade med Philip Scholtzé om att Balder var intressant att äga. Sista analysen jag gjorde om Balder var 2020.

Kikar du i diagrammet ovan så ser det bra ut för Balders del, men marknaden prisar alltid in framtiden i kursen. Anledningen att det ser bra ut för Balder och Sagax är för att de har låga räntekostnader då man tidigare gav ut mycket obligationer med låga räntor. När dessa omfinansieras  lär räntekostnaderna bli avsevärt högre.

Balders aktieutveckling

 

 

 

Kronan till miljonen – avkastning sedan start

Kronan till miljonen – avkastning sedan start

maj 30, 2023 | Tankar kring portföljen | 43 Kommentarer

Kanske är det här den mest frekventa frågan jag brukar få. Vad har min avkastning varit sedan starten? Nå, här har ni svaret.

 

(*och ja, jag vet att avkastning är fel begrepp att använda då jag inte cashat ut ännu, men låt säga portföljutveckling då)

 

Min avkastning

För att förenkla har jag Inte tagit med avkastningen via Tessin och Lunar i den här beräkning. Det är alltså endast min aktieportfölj som är den klart största delen av totalen (över 90%).

 

 

2016 var det år då jag på riktigt började köpa aktier. Sedan dess är portföljen upp 105%. Använder du min kalkylator så får du fram en genomsnittlig årlig totalavkastning (CAGR) på 10,5%.

Är det en bra eller dålig siffra?

 

Inte nöjd…

Det går inte att undanhålla att den trista utvecklingen blivit nu senaste 2 åren med tanke på fastighetssektorns branta fall. Går vi exempelvis tillbaka till 2021 så var mitt snitt 16% årligen. Det säger en del. Min absolut mest dyrköpta läxa blir att jag inte diversifierat mig nog bra.

Samtidigt är det mitt egna fel att jag diversifierat mig som jag gjort. Nu tror jag givetvis fortfarande att fastighetsaktier kommer vara en toppen-investering sett över tid, men på kort sikt har det varit bedrövligt.

Backar vi bandet så är det inget snack om saken att fastighetsbolagen tickade flera boxar för det jag kikar på när det kommer till suveräna utdelningsbolag. Historik, utdelningsandel, direktavkastning, vinsttillväxt, utdelningstillväxt, ledning med eget ägande , totalavkastning o.s.v. Här i Sverige var det ett klent urval med andra aktier som tickade alla mina boxar.

Sedan bortsåg jag kanske från den viktigaste faktorn, nämligen belåning. Men alla svidande läxor är bra att lära sig från. Mikael kommenterade igår att han såg fallet i SBB komma. Well, det gjorde inte jag om jag backar tillbaka till 2021

 

Men ändå nöjd…

Även om jag tror att min portfölj kommer prestera bättre framöver så är 10,5% en siffra jag är nöjd med. Mitt solklara tips är att inte jämföra så mycket med andra, utan snarare fundera på vad som krävs för att du ska nå dina mål.

Är du väl diversifierad och inte tar allt för våghalsiga risker och dumma beslut så kommer aktieinvesteringar alltid utveckla ditt kapital över tid.

Håller jag det här tempot men sparar mindre än vad jag gjort tidigare så är min portfölj värd såhär mycket strax innan min 50-årsdag.

Portföljvärde. 50-årsdag

Räknat på 6% direktavkastning kommer det ge mig strax över 80 000 kr per månad från enbart utdelningarna. Idag har jag en lön på ca 28 000 efter skatt.

Självklart kommer jag inte behöva så mycket och planen är att checka ut en bra bit innan 50, men det är bara ett exempel på att man kan nå långt utan att hela tiden försöka maxa och jaga avkastning.

Vad som slår mig är att jag troligtvis kommer göra lite större förändringar i portföljen på sikt. Jag kommer exempelvis gå ännu tyngre in i investmentbolagen samt troligtvis fokusera extra på aktier i USA och andra länder nu när källskatten kommer tillbaka snabbare.

En stor anledning till varför jag bojkottat många av mina analyser till utländska bolag är den höga källskatten. 

Utdelningsbolag juni

Utdelningsbolag juni

maj 30, 2023 | Utdelningar | 28 Kommentarer

Trots att juni inte är en klockren utdelningsmånad för oss i Sverige så finns det ändå en hel del bolag som delar ut i juni månad. Sommaren har precis öppnat sig och det här kan bli lite extra semesterpengar.

 

Utdelningsbolag juni

Jag har hittat några till men listan är inte superlång. Det här är givetvis inte en komplett lista så du får gärna fylla på den om du vet av andra bolag med utdelning i juni.

Blickar vi utåt i övriga Europa så finns det säkert mycket fina exempel.

 

Cibus Nordic Real Estate
Elon
G5 Entertainment
HomeMaid B
K2A Knaust & Andersson Pref
ScandBook Holding
Sdiptech Pref
TRATON
Veteranpoolen B
Vitec Software Group B
Lundin Gold
Nepa
Gränges

 

Vitec har höjt utdeningen 20 år i rad men har haft galet dålig direktavkastning på under 0,5% länge.

G5 är kanske den mest intressanta för tillfället och bolaget har varit flitig på att höja utdelningen de senaste åren. Vill man veta mer om G5 kan man helt klart lyssna på Kvalitetsaktiepodden som tar upp bolaget i många avsnitt.

 

Utländska bolag med utdelnings i juni

Jag skulle tippa på att det finns 1000 stycken då majoriteten av alla bolag i USA  och Kanada delar ut kvartalsvis. Jag kan nämna några som inte finns i min lista ovan och som jag tycker är intressanta:

Domino’s Pizza

Gladstone Capital Corp

Gladstone Investment

LTC Properties

Main Street Capital

 

Har du tips på andra bolag där du får utdelning i juni så får du hemskt gärna dela med dig 🙂

Försäljning av SBB

Försäljning av SBB

maj 29, 2023 | Rörande bolagen | 58 Kommentarer

Jag vet att det blivit mycket snack om SBB på senare tid. Men det är ändå 300 000 aktieägares pengar det handlar om och med tanke på att SBB mest troligt är till salu nu så tillåter jag mig att orda om just det.

 

Vi börjar med ett citat som jag själv snappade upp från DITV när hela krisen för SBB precis börjat. Allt sedan dess har Ilija gått under radarn. Med tanke på dagens pressmeddelande så blir det här rätt komiskt.

Ilija Batljan, VD SBB

 

På tal om att vara under radarn så tackar SBB nej till en intervju idag, trots att det är exakt vad dessa 300 000 aktieägare behöver

 

SBB till salu?

Dagens nyhet är alltså:

att SBB beslutat att utvidga sin översyn av strategiska alternativ

som det så fint låter.

En viktig del i nyheten är att en nyemission av A-, B- eller D-aktier inte är en del av översynen. Det här stänger många luckor kring vad ”strategiska alternativ” kan innebära.

Många tror att man nu kommer sälja allt till Brookfield som tidigare tågade in starkt i SBB. Anledningen är givetvis att Brookfield redan äger mycket och att det skulle kunna vara en tydlig köpare. Kanske vill man nu skynda på processen med tanke på Vänsterns utspel tidigare förra veckan.

Tydligt är i alla fall att slutet för börsnoterade SBB och Ilija Batljan är närmre idag än i fredags.

Värt att notera är att SBB även nu nämnt att en försäljning av fastighetsbolaget är ett av huvudspåren.

Det händer mycket i skrivande stund kring SBB men det här är i alla fall det jag vet just här och nu

 

Har man försökt mörka detta?

Egentligen så går det att tyda dagens pressmeddelande på två olika sätt

  • SBB har nu äntligen kommit till insikt att bolaget befinner sig i en kris

eller

  • SBB har hela tiden haft den här insikten men försökt att dölja detta i hopp om att räntemarknaden ska förbättra sig (vilket den inte gjort ännu)

 

Skulle alternativ 2 vara det rätta så är det fruktansvärt dåligt beteende med tanke på att man leker med oerhört många aktiesparares pengar. Usch.