Digital Realty Trust (DLR) är spännande på många sätt och skiljer sig mycket från andra REIT:s med traditionellt fastighetsbestånd. I det här inlägget förklarar jag lite mer om verksamheten samt varför det här bolaget ingår i min nuvarande portfölj.

REIT?

REIT står för Real Estate Investment Trust och är en vanlig bolagsform i USA. Den mer djupgående förklaringen till fenomenet REIT är väldigt lång men den korta är att en REIT är en typ fastighetsbolag som gynnas skattemässigt genom att man delar ut minst 90% vinsten till aktieägarna. 

Just nu har jag två andra REIT:s i min portfölj:

Digital Realty analys 2023

OBS! Känner du inte till bolaget sedan innan rekommenderar jag att du läser det som står i den här sektionen sist 🙂

Kursen i DLR har fått känna på sitt värsta fall sedan noteringen. Det senaste året är aktien ner hela 37%, ej räknat med valutakurs. Det här har jag passat på att utnyttja men det är också värt att veta varför jag köpt.

Digital Realty är den näst största REIT:en inom datacenter (se information nedan), och kommer troligtvis om några veckor annonsera en ensiffrig utdelningshöjning. Det blir därmed 18:e året i rad som bolaget höjer utdelningen.

Den här utdelningshöjningen kommer dock som ett litet plåster på såret med tanke på att kursen är ner ungefär 40% medan fastighetssektorn i USA ”enbart” är ner 26%. Själv tycker jag att marknaden överreagerar när det kommer till denna gigant inom datacenter.

DLRs över 300 datacenter används av över 4000 kunder varav ungefär hälften har en s.k. kreditrating (stäcker sig från BBB- till AAA) eller likartad rating. Bolag som innehar en sådan klassas som väl stabila beträffande deras skuld. Bolagets diversifiering, geografiska spridning samt att man verkar i en mega-trend borde kunna gynna bolaget under årtionden framöver.

Deras egna kreditrating på BBB kommer dessutom lägligt i det ekonomi vi befinner oss i nu med stigande räntor. Utdelningsandelen ligger just nu på låga 79% så jag skulle säga att risken för utdelningssänkning här är väldigt liten. Utdelningsandelen räknas på AFFO, affected funds from operations, vilket är ett mått på en REITs operativa kassaflöde.

Vissa kanske tycker att en utdelningsandel på 79% låter högt men då vill jag inflika att det är lågt i sektorn REIT.

För att nämna något negativt så har vakansen gått upp de sista åren. 2019 hyrde man ut nästan 90% av deras fastighetsyta men idag är den siffran 84%. Bolaget själva refererar till att fler fastigheter nyligen kommit in i bilden. Enbart 60% av det bolaget nu bygger är leasat i förväg. Om det är högt eller lågt vet jag faktiskt inte.

Det finns också en nackdel med datacenter som mega-trend. Hård konkurrens när det gäller att bygga datacenter och ständigt förbättrad teknik leder till att hyresgäster behöver mindre utrymme och pressar på så vis ner hyrorna. Många av kunderna hos DLR har dessutom egna datacenter och risken finns att de vill bygga nytt snarare än att hyra in sig.

Inom de närmaste 3 åren kommer ca 50% av leasingavtalen för Digital Realty behöva förnyas.

Läs summeringen längst ner för mitt utlåtande.

Digital Realty – kort om bolaget

När det kommer till tech-bolag och bolag inom digitalisering är det inte lätt att hitta härliga utdelningsbolag. Majoriteten av FANG och tech bolagen har inte ens någon utdelning och generellt är det svårt att finna bolag med stabil utdelningshistorik inom branschen. Digital Realty är ett av få undantag, även om bolaget i sig mer hör hemma i fastighetssektorn.

Digital Realty grundades 2004. Hela affärsidén är att utvecklar och driva datacenter världen över. Bolaget verkar i 6 kontinenter, 26 länder, +50 städer och äger idag hela +300 datacenter. Det här är komplexa anläggningar som kräver hög och tillförlitlig säkerhet samt avancerade lösningar för backup och kylning för att förhindra förlust av data.

Här hittar vi allt från moln- och informationstekniktjänster, kommunikation och sociala nätverk, till finansiella tjänster, tillverkning, energi, hälso- och konsumentprodukter. Kunderna som hyr in sig har alltså väldigt olika behov.

Självklart har du någon gång funderat på det framtida behovet av dessa datacenter. Då digital efterfrågan bara växer och växer så räknar man med att behovet inom industrin kommer öka. Idag är marknaden för datacenter värd ca $48,9 miljarder men det spekuleras om att den siffran kommer vara $105,6 miljarder år 2026 (källa). Vår teknik utvecklas ständigt, och allt data måste ha ett hem att leva i. Digital Realty fixar den steken på ett briljant sätt.

Bolaget är just nu den 5:e största publikt handlade REIT:en i USA

 

 

Kunderna hos DLR

Digital Realty tillhandahåller alltså datacenter som kunder hyr. Totalt har bolaget över 4000 kunder som hyr in sig i hallarna. DLR äger som sagt över 300 datacenter världen över. En fördel är att man äger majoriteten av dessa medan leasingavtal står för resterande.

 

Kunderna är som vanligt nyckeln i verksamheten, precis som för Realty Income och Omega Healthcare. Här är en lista över de 20 viktigaste kunderna i bolaget. Jag är säker på att du känner igen minst en av dessa.

Tack vare mängden kunder och att ingen har en allt för stor vikt så blir det här ett säkert case just ur kund-synkpunkt.

 

Finns i Europa, och i Sverige

Trots att det här är ett Amerikanskt bolag så finns det faktiskt datacenter i Europa. När jag skrev min första analys om DLR så fanns man inte i Sverige men nu gör man det.

 

Utdelning i Digital Realty Trust

Utdelningsfrekvens: Kvartalsvis

Utdelningsmånader: januari, april, juli, oktober

Direktavkastning: 4,83%

5 år genomsnittlig direktavkastning: 3,46%

Antal år med höjd utdelning (i rad): 17 år

Utdelningsandel sista 12 månaderna: 79% (Räknat på AFFO)

Utdelningsandel kommande 12 månader: 76% (Räknat på AFFO)

 

 

Utdelningshistorik Digital Realty

Här har jag skapat ett diagram på utdelningen som sträcker sig från 2005, det första året som DLR delade ut pengar. Bolaget har alltså höjt utdelningen 17 år i rad

 

Genomsnittlig utdelningstillväxt sedan 2005: 11,8%

 

Digital Realty – om utdelningstillväxten

Jag tycker att bolaget är väldigt intressant rent utdelningsmässigt. Har man kunnat höja utdelningen med nästan 12% sedan 2005 så gör man något rätt.

En jämförelse skulle kunna vara Johnson & Johnson som idag har en direktavkastning på 2,51% och har höjt utdelningen med i genomsnitt 12% sedan 1988. Självklart ser jag JnJ som ett mer stabilt utdelningsbolag, men tycker att det är bra att hitta alternativ i andra branscher.

Totalavkastning – Digital Realty Trust

Det var lite knepigt att få ut avkastningen i Digital Realty Trust så jag mailade och fick svar redan samma dag (suveränt!). OBS! Siffrorna är från början av 2022

När det kommer till totalavkastning så menar jag kursavkastning + återinvesterad utdelning. Just återinvesterad utdelning gör så otroligt mycket över tid och påverkar slutsumman avsevärt. Här används CAGR och beskriver hur mycket i snitt du fått årligen

DLR har varit en mycket fin investering för alla som var med sedan 2004.

  • Five-Year Annualized (CAGR) Total Return:  14.25%
  • 10-Year Annualized (CAGR) Total Return:  14.36%
  • Annualized (CAGR) Total Return Since IPO in 2004:  21.19%

Summering

Det finns egentligen få saker som Digital Realty har operativa problem med och bolagets storlek talar verkligen till deras fördel. Själv tycker jag att kursen i denna fina utdelare tagit allt för mycket stryk så trots en hög dollar har jag valt att köpa mer.

Risk för utdelningssänkning är enligt mig minimal. Idag får du nästan 5% direktavkastning samt en kurspotential som grädde på moset.

24
0
Kommentera gärna :)x
()
x