Digital Realty Trust (DLR) är spännande på många sätt och skiljer sig mycket från andra REIT:s med traditionellt fastighetsbestånd. I det här inlägget förklarar jag lite mer om verksamheten samt varför det här bolaget ingår i min nuvarande portfölj.
REIT?
REIT står för Real Estate Investment Trust och är en vanlig bolagsform i USA. Den mer djupgående förklaringen till fenomenet REIT är väldigt lång men den korta är att en REIT är en typ fastighetsbolag som gynnas skattemässigt genom att man delar ut minst 90% vinsten till aktieägarna.
Just nu har jag två andra REIT:s i min portfölj:
Digital Realty analys 2023
OBS! Känner du inte till bolaget sedan innan rekommenderar jag att du läser det som står i den här sektionen sist 🙂
Kursen i DLR har fått känna på sitt värsta fall sedan noteringen. Det senaste året är aktien ner hela 37%, ej räknat med valutakurs. Det här har jag passat på att utnyttja men det är också värt att veta varför jag köpt.
Digital Realty är den näst största REIT:en inom datacenter (se information nedan), och kommer troligtvis om några veckor annonsera en ensiffrig utdelningshöjning. Det blir därmed 18:e året i rad som bolaget höjer utdelningen.
Den här utdelningshöjningen kommer dock som ett litet plåster på såret med tanke på att kursen är ner ungefär 40% medan fastighetssektorn i USA ”enbart” är ner 26%. Själv tycker jag att marknaden överreagerar när det kommer till denna gigant inom datacenter.
DLRs över 300 datacenter används av över 4000 kunder varav ungefär hälften har en s.k. kreditrating (stäcker sig från BBB- till AAA) eller likartad rating. Bolag som innehar en sådan klassas som väl stabila beträffande deras skuld. Bolagets diversifiering, geografiska spridning samt att man verkar i en mega-trend borde kunna gynna bolaget under årtionden framöver.
Deras egna kreditrating på BBB kommer dessutom lägligt i det ekonomi vi befinner oss i nu med stigande räntor. Utdelningsandelen ligger just nu på låga 79% så jag skulle säga att risken för utdelningssänkning här är väldigt liten. Utdelningsandelen räknas på AFFO, affected funds from operations, vilket är ett mått på en REITs operativa kassaflöde.
Vissa kanske tycker att en utdelningsandel på 79% låter högt men då vill jag inflika att det är lågt i sektorn REIT.
För att nämna något negativt så har vakansen gått upp de sista åren. 2019 hyrde man ut nästan 90% av deras fastighetsyta men idag är den siffran 84%. Bolaget själva refererar till att fler fastigheter nyligen kommit in i bilden. Enbart 60% av det bolaget nu bygger är leasat i förväg. Om det är högt eller lågt vet jag faktiskt inte.
Det finns också en nackdel med datacenter som mega-trend. Hård konkurrens när det gäller att bygga datacenter och ständigt förbättrad teknik leder till att hyresgäster behöver mindre utrymme och pressar på så vis ner hyrorna. Många av kunderna hos DLR har dessutom egna datacenter och risken finns att de vill bygga nytt snarare än att hyra in sig.
Inom de närmaste 3 åren kommer ca 50% av leasingavtalen för Digital Realty behöva förnyas.
Läs summeringen längst ner för mitt utlåtande.
Digital Realty – kort om bolaget
När det kommer till tech-bolag och bolag inom digitalisering är det inte lätt att hitta härliga utdelningsbolag. Majoriteten av FANG och tech bolagen har inte ens någon utdelning och generellt är det svårt att finna bolag med stabil utdelningshistorik inom branschen. Digital Realty är ett av få undantag, även om bolaget i sig mer hör hemma i fastighetssektorn.
Digital Realty grundades 2004. Hela affärsidén är att utvecklar och driva datacenter världen över. Bolaget verkar i 6 kontinenter, 26 länder, +50 städer och äger idag hela +300 datacenter. Det här är komplexa anläggningar som kräver hög och tillförlitlig säkerhet samt avancerade lösningar för backup och kylning för att förhindra förlust av data.
Här hittar vi allt från moln- och informationstekniktjänster, kommunikation och sociala nätverk, till finansiella tjänster, tillverkning, energi, hälso- och konsumentprodukter. Kunderna som hyr in sig har alltså väldigt olika behov.
Självklart har du någon gång funderat på det framtida behovet av dessa datacenter. Då digital efterfrågan bara växer och växer så räknar man med att behovet inom industrin kommer öka. Idag är marknaden för datacenter värd ca $48,9 miljarder men det spekuleras om att den siffran kommer vara $105,6 miljarder år 2026 (källa). Vår teknik utvecklas ständigt, och allt data måste ha ett hem att leva i. Digital Realty fixar den steken på ett briljant sätt.
Bolaget är just nu den 5:e största publikt handlade REIT:en i USA
Kunderna hos DLR
Digital Realty tillhandahåller alltså datacenter som kunder hyr. Totalt har bolaget över 4000 kunder som hyr in sig i hallarna. DLR äger som sagt över 300 datacenter världen över. En fördel är att man äger majoriteten av dessa medan leasingavtal står för resterande.
Kunderna är som vanligt nyckeln i verksamheten, precis som för Realty Income och Omega Healthcare. Här är en lista över de 20 viktigaste kunderna i bolaget. Jag är säker på att du känner igen minst en av dessa.
Tack vare mängden kunder och att ingen har en allt för stor vikt så blir det här ett säkert case just ur kund-synkpunkt.
Finns i Europa, och i Sverige
Trots att det här är ett Amerikanskt bolag så finns det faktiskt datacenter i Europa. När jag skrev min första analys om DLR så fanns man inte i Sverige men nu gör man det.
Utdelning i Digital Realty Trust
Utdelningsfrekvens: Kvartalsvis
Utdelningsmånader: januari, april, juli, oktober
Direktavkastning: 4,83%
5 år genomsnittlig direktavkastning: 3,46%
Antal år med höjd utdelning (i rad): 17 år
Utdelningsandel sista 12 månaderna: 79% (Räknat på AFFO)
Utdelningsandel kommande 12 månader: 76% (Räknat på AFFO)
Utdelningshistorik Digital Realty
Här har jag skapat ett diagram på utdelningen som sträcker sig från 2005, det första året som DLR delade ut pengar. Bolaget har alltså höjt utdelningen 17 år i rad
Genomsnittlig utdelningstillväxt sedan 2005: 11,8%
Digital Realty – om utdelningstillväxten
Jag tycker att bolaget är väldigt intressant rent utdelningsmässigt. Har man kunnat höja utdelningen med nästan 12% sedan 2005 så gör man något rätt.
En jämförelse skulle kunna vara Johnson & Johnson som idag har en direktavkastning på 2,51% och har höjt utdelningen med i genomsnitt 12% sedan 1988. Självklart ser jag JnJ som ett mer stabilt utdelningsbolag, men tycker att det är bra att hitta alternativ i andra branscher.
Totalavkastning – Digital Realty Trust
Det var lite knepigt att få ut avkastningen i Digital Realty Trust så jag mailade och fick svar redan samma dag (suveränt!). OBS! Siffrorna är från början av 2022
När det kommer till totalavkastning så menar jag kursavkastning + återinvesterad utdelning. Just återinvesterad utdelning gör så otroligt mycket över tid och påverkar slutsumman avsevärt. Här används CAGR och beskriver hur mycket i snitt du fått årligen
DLR har varit en mycket fin investering för alla som var med sedan 2004.
- Five-Year Annualized (CAGR) Total Return: 14.25%
- 10-Year Annualized (CAGR) Total Return: 14.36%
- Annualized (CAGR) Total Return Since IPO in 2004: 21.19%
Summering
Det finns egentligen få saker som Digital Realty har operativa problem med och bolagets storlek talar verkligen till deras fördel. Själv tycker jag att kursen i denna fina utdelare tagit allt för mycket stryk så trots en hög dollar har jag valt att köpa mer.
Risk för utdelningssänkning är enligt mig minimal. Idag får du nästan 5% direktavkastning samt en kurspotential som grädde på moset.
Jag har Orchid Island Capital (ORC, mortgage REIT), New Residential Investment (NRZ, mortgage REIT), Government Properties (GOV), Global Net Lease (GNL), Omega Healthcare (OHI), Ladder Capital (LADR), Iron Mountain (IRM), EPR Properties (EPR) och W.P. Carey (WPC). OHI utgör ca 3% av min portfölj, de andra är ca 0,5-1%. (Har över 100 olika innehav för att sprida riskerna.)
Fantastiskt. Det är faktiskt många som du listar där som jag bara tidigare hört namnen på men som jag inte har kännedom om.
Vilken är din favorit idag skulle du säga?
Svårt att säga. Kanske OHI eftersom den faktiskt är mitt största REIT-innehav och jag lyckades köpa den när direktavkastningen var över 10%, får väl se hur hållbart det är på längre sikt dock. Jag har bara hållit på med detta i ett halvår så jag kan säkert ha gjort en massa misstag men den dagen den sorgen. Alla mina REITs har jag hög YOC på, 7-13%, så det är säkert hög risk men just nu tickar utdelningarna in fint.
Tack så mycket för att du delade med dig. Köpte också OHI till 10% DA. Allt emot skolboken;D
Ägt DLR något år. Känns som att de har framtiden för sig.
Fantastiskt. Synd att man inte visste om DLR för ett år sedan. Ser att det finns en annan aktietyp där aktiekursen är drygt 20 dollar. Vet du vad skillnaden är? Det går att handla bägge hos Avanza.
Take care!
Tjena, du verkar ha Stamaktien.https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/258826/digital-realty-trust-inc Kortnamn DLR på Avanza
Den andra varianten Kortnamn DLR PR J
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/842094/digital-realty-trust-inc
Din blogkollega Petrusko har skrivit om den
https://petrusko.blogspot.com/search?q=Digital+Realty+Trust&max-results=20&by-date=true
Jag vet inte vad det är för skillnader direkt utom det jag skrivit
mvh
Larsa
Har haft reiten i typ ett halvår efter herr hernhags rek.och är väl nöjd än så länge och fyller på lite då och då men det e klart, dollarkursen tar ju emot. Tog en liten post från början mest för att inte glömma bort den.
Hej Kjell!
Visste faktiskt inte att Hernhag hade varit här och nosat också, vet bara att han äger Castellum och Hexagon. Gillar dock Hernhags strategi och har han rekat denna så set jag det inte som negativt 🙂
Dagen innan du la upp detta inlägg satt du ju och kommenterade för fullt på uppesittarkväll där hernhag var med och tipsade om just digital realty. Ganska uppenbart att du fick idén om detta därifrån, vilket givetvis är ok, men patetiskt att sitta och ljuga om det för att få cred själv.
Jag håller med! Gillade denna bloggen väldigt mycket men nu sjönk trovärdigheten helt och hållet.
Någon kommentar på det här KTM?
Nope, han bemöter kritik genom att ignorera. Ryggdunkningar verkar uppskattas däremot.
Ledsen för det. Ibland trillar kommentarerna bort då det finns väldigt mycket att svara på. Vissa kvällar efter jobbet finns det allt för mycket att göra helt enkelt. Har en sambo att försöka ta hand om också 😀
Nope, inte mer än att jag oftast inte har fullt fokus när jag sitter och kikar på Uppesittarkväll eller streams. The Motley Fool skriver en hel del om denna och det är även en blandning från deras artiklar som jag har summerat i detta. Är inte bara Hernhag som äger den REIT:en.
Intressant prospect KTM!
Skulle absolut kunna tänka mig att plocka in denna. Gillar dock inte den höga USD kursen…..
Vad har du för tankar kring det?
/Rikarepension
Halloj och tack så mycket för det. Tycker om utdelare och det här kändes som ett case att ta upp 🙂 Jag tycker dollarn är dyr och köper inte mycket i USA just nu. Fokuserar på mina svenska innehav. Däremot blir det något köp varje månad, mest i JNJ som jag fortfarande inte kan stå emot trots att den väger tyngst i min portfölj just nu. Känns som att dollarn snart kommer att sjunka igen då jag ser valutor som en stor vågmaskin. Man skulle ha köpt mer i jan 2018 då dollarn stod strax över 7 kr. Lätt att… Read more »
Bra tips!
Kul att du gillar det. Handla med måtta : )
Någon har visst kikat på sidan ”Rika tillsammans” där man intervjuar Marcus Hernhag som just nämner att Han Investerar i Digital Realty…..
Föga troligt, kika på vad som kom först? Blev du ivrig att spä på de tidigare negativa kommentarerna i någon avundsjuka?
Tjenare Mikael!
Jag har inte riktigt tid att hålla koll på vilka bolag alla skriver om och tiden för att läsa alla bloggar är försvinnande liten dess värre. Däremot skulle ju det vara kalas att ha den kollen. Då kan jag skriva om sådant som ingen annan skrivit om nyligen.
För övrigt har jag vara lyssnat på Rika TIllsammans podden då Investeraren gästade 🙂 Det avsnittet var bra.
Hoppas i alla fall att inlägget gav dig något
Köpte Apple Hospitality under corona dippen. Upp 100% sedan dess. Hotel har verkligen blivit slaktade.
Utdelningen på den ser inte långsiktigt så värst intressant ut. Den har varit i princip fast upp tills innan corona då bolaget slopade utd.
Jag tor det kommer tillbaka om något år dock,
Vilken fin och tydlig uppdatering av DLR du har gjort. Riktigt bra Kronan!
Ja som du vet så kunde inte jag heller motstå köp :).
Kunde inte heller motstå köp i OHI då DA var över 10%. De utdelningarna har ju trillat in ett tag nu men precis som du nämner så gjorde man tvärt emot skolboken i det fallet :).
/Robert