Digital Realty Trust (DLR) är spännande på många sätt och skiljer sig mycket från andra REIT:s med traditionellt fastighetsbestånd. I det här inlägget förklarar jag lite mer om verksamheten samt varför det här bolaget ingår i min nuvarande portfölj.

REIT – kort förklaring

REIT står för Real Estate Investment Trust och är en vanlig bolagsform i USA. Den mer djupgående förklaringen till fenomenet REIT är väldigt lång men den korta är att en REIT är en typ fastighetsbolag som gynnas skattemässigt genom att man delar ut minst 90% vinsten till aktieägarna.

Just nu har jag två andra REIT:s i min portfölj som jag ägt länge:

Digital Realty analys 2023

OBS! Känner du inte till bolaget sedan innan rekommenderar jag att du läser det som står i den här sektionen sist 🙂

Kursen i DLR har fått känna på sitt värsta fall sedan noteringen. Det senaste året är aktien ner hela 38,11%, ej räknat med valutakurs och den sista tiden har kursnedången tilltagit.

 

Datacenter förväntas generellt få fin medvind det kommande årtiondet tack vare det kraftigt stigande behovet av lagring och serverkapacitet. Omsättningen förväntas stiga med tvåsiffriga tal för de allra flesta.

Digital Realty borde ligga i framkant med tanke på dess storlek och historik, men tyvärr såg det senaste resultatet inte allt för roligt ut. Tillväxten har avtagit och den ser just nu inte ut att kunna tillta inom en  allt för snar framtid.

Högre räntor och snävare utrymme till belåning gör så att det hopats moln framför horisonten på en av väldens största ägare av datacenter.

Många av kunderna som DLR hyr ut sin kapacitet åt uppger att de blivit mer defensiva. Exempel på dessa är Meta (Facebook) som försöker kapa deras kostnader som kan komma att påverka datacenter framöver.

Vidare skrev Amazon nyligen att tillväxt saktade ner för deras molntjänster. Som du kan se i nästa kapitel svarar molnkunder för ca 40% av vinsten hos DLR.

Kassaflödet är väl inget att hoppa högt över. DLR behåller enbart 400 miljoner dollar i kassaflöde efter underhållsinvesteringar och utdelning, vilket inte täcker in de utvecklingskostnader man hoppats på.

Förutom det har DLR haft svårt med att sälja vissa fastigheter som man velat bli av med och därmed kan kanske belåningen komma att öka. Det  har den också gjort vilket vi inte får sopa under mattan.

 

I läget vi befinner oss i nu skulle man ju vilja att skulden minskar. Vad som dessutom oroar investerarna är att utdelningen inte höjdes nu senast, något jag själv förutspådde skulle göras för ca ett halvår sedan. Dock har DLR ett par kvartal på sig att höja utdelningen innan man tappar sin streak på 18 år med höjd utdelning (tänk kalenderår).

Till det positiva hör att DLR har en låg utdelningsandel fortfarande jämfört med många andra REITs och att behovet av datacenter bara lär stegra framgent. Är man defensiva nu så kommer det här bli en mycket bra investering för dig och mig just precis nu.

Det är därför jag köper mer nu när rea uppstår i butiken. Ca 1000 Avanzianer mer än mig äger Digital Realty Income.

Digital Realty – kort om bolaget

När det kommer till tech-bolag och bolag inom digitalisering är det inte lätt att hitta härliga utdelningsbolag. Majoriteten av FANG och tech bolagen har inte ens någon utdelning och generellt är det svårt att finna bolag med stabil utdelningshistorik inom branschen. Digital Realty är ett av få undantag, även om bolaget i sig mer hör hemma i fastighetssektorn.

Digital Realty grundades 2004. Hela affärsidén är att utvecklar och driva datacenter världen över. Bolaget verkar i 6 kontinenter, 26 länder, +50 städer och äger idag hela +300 datacenter. Det här är komplexa anläggningar som kräver hög och tillförlitlig säkerhet samt avancerade lösningar för backup och kylning för att förhindra förlust av data.

Här hittar vi allt från moln- och informationstekniktjänster, kommunikation och sociala nätverk, till finansiella tjänster, tillverkning, energi, hälso- och konsumentprodukter. Kunderna som hyr in sig har alltså väldigt olika behov.

Självklart har du någon gång funderat på det framtida behovet av dessa datacenter. Då digital efterfrågan bara växer och växer så räknar man med att behovet inom industrin kommer öka. Idag är marknaden för datacenter värd ca $48,9 miljarder men det spekuleras om att den siffran kommer vara $105,6 miljarder år 2026 (källa). Vår teknik utvecklas ständigt, och allt data måste ha ett hem att leva i. Digital Realty fixar den steken på ett briljant sätt.

Bolaget är just nu den 5:e största publikt handlade REIT:en i USA

 

Kunderna hos DLR

Digital Realty tillhandahåller alltså datacenter som kunder hyr. Totalt har bolaget över 4000 kunder som hyr in sig i hallarna. DLR äger som sagt över 300 datacenter världen över. En fördel är att man äger majoriteten av dessa medan leasingavtal står för resterande.

 

Kunderna är som vanligt nyckeln i verksamheten, precis som för Realty Income och Omega Healthcare. Här är en lista över de 20 viktigaste kunderna i bolaget. Jag är säker på att du känner igen minst en av dessa.

Tack vare mängden kunder och att ingen har en allt för stor vikt så blir det här ett säkert case just ur kund-synkpunkt.

 

 

Finns i Europa, och i Sverige

Trots att det här är ett Amerikanskt bolag så finns det faktiskt datacenter i Europa. När jag skrev min första analys om DLR så fanns man inte i Sverige men nu gör man det.

 

Utdelning Digital Realty Trust

Utdelningsfrekvens: Kvartalsvis

Utdelningsmånader: januari, april, juli, oktober

Direktavkastning: 5,44%

5 år genomsnittlig direktavkastning: 3,47%

Antal år med höjd utdelning (i rad): 18 år

Utdelningsandel sista 12 månaderna: 81% (Räknat på AFFO)

Utdelningsandel kommande 12 månader: 78% (Räknat på AFFO)

 

 

Utdelningshistorik Digital Realty

Här har jag skapat ett diagram på utdelningen som sträcker sig från 2005, det första året som DLR delade ut pengar. Bolaget har alltså höjt utdelningen 17 år i rad

 

Genomsnittlig utdelningstillväxt sedan 2005: 11,8%

 

Digital Realty – om utdelningstillväxten

Jag tycker att bolaget är väldigt intressant rent utdelningsmässigt. Har man kunnat höja utdelningen med nästan 12% sedan 2005 så gör man något rätt.

En jämförelse skulle kunna vara Johnson & Johnson som idag har en direktavkastning på 2,51% och har höjt utdelningen med i genomsnitt 12% sedan 1988. Självklart ser jag JnJ som ett mer stabilt utdelningsbolag, men tycker att det är bra att hitta alternativ i andra branscher.

Totalavkastning – Digital Realty Trust

Det var lite knepigt att få ut avkastningen i Digital Realty Trust så jag mailade och fick svar redan samma dag (suveränt!). OBS! Siffrorna är från början av 2022 och tar därmed inte med det stora fallet som varit 2023

När det kommer till totalavkastning så menar jag kursavkastning + återinvesterad utdelning. Just återinvesterad utdelning gör så otroligt mycket över tid och påverkar slutsumman avsevärt. Här används CAGR och beskriver hur mycket i snitt du fått årligen

DLR har varit en mycket fin investering för alla som var med sedan 2004.

  • Five-Year Annualized (CAGR) Total Return:  14.25%
  • 10-Year Annualized (CAGR) Total Return:  14.36%
  • Annualized (CAGR) Total Return Since IPO in 2004:  21.19%

Summering

Det finns egentligen få saker som Digital Realty har operativa problem med och bolagets storlek talar verkligen till deras fördel. Själv tycker jag att kursen i denna fina utdelare tagit allt för mycket stryk så trots en hög dollar har jag valt att köpa mer.

Risk för utdelningssänkning är enligt mig minimal. Idag får du nästan 5% direktavkastning samt en kurspotential som grädde på moset.

24
0
Kommentera gärna :)x
()
x