Omega Healthcare Analys – köpvärt 2023

Det här är en analys av Omega Healthcare Investors (OHI), ett av mina amerikanska utdelningsbolag med extremt hög direktavkastning. Är Omega Healthcare köpvärt 2022? Det har hänt en hel del rörande bolaget på senare tid som är värt att ta upp. Kommer bolaget klara av att hålla i utdelningen ytterligare ett år?

Uppdatering kring Omega Healthcare 2023

Här skriver jag lite kring vad som händer i Omega Healthcare just nu. Texten uppdaterar jag löpande. Ett tips till er som är nya i Omega så rekommenderar jag att läsa det undre avsnittet nedan först och sedan återgå hit.

Tidigare i år skrev jag en uppdatering om Omega att saker inte såg så lovande ut och att en utdelningssänkning kunde bli aktuell. Anledningen var att några av deras hyresgäster (som hyr fastigheterna av Omega) hade problem att betala hyrorna och dessutom problem att betala hyror som man redan låg efter med.

Utdelningsandelen (räknat på AFFO) var dessutom vid några tillfällen över 100%. Det innebär att bolaget betalade mer utdelning än vad man får in från driften varje kvartal. Uppenbarligen innebär det stora problem,

I januari 2023 fick vi ett pressmeddelande från Omega som där sa att utdelningsandelen troligtvis skulle bli hög ett tag framöver. Anledningen var att man var inne i förhandling med några hyresgäster om hur hyran de var skyldiga Omega skulle betalas. Man förskte alltså hitta en betalplan.

Idag kontrollerar Omega 906 fastigheter där det tillsammans finns 90 000 sänger för de äldre. Dessa fördelas på 66 olika hyresgäster och Omega är idag den äldsta REIT:en inom dess nisch.

Hyresgästerna som jus nu har problem är:

• Maplewood
• LaVie
• Agemo

Det diskuteras bland annat om att hyran för dessa inte ska höjas nu undet några år för att underlätta.

Tidigare i maj fick vi en kvartalsrapport från Omega. När man först kikar på den så såg det inte så ljust ut. Där stod det att man i Q1 fått in 60 cent/aktie i förvaltningsresultat. Dessutom fastslog man en utdelning på 67 cent/aktie. Det ger en utdelningsandel på ca 112%, vilket såklart är tråkiga nyheter.

Samtidigt så fick vi också nyheter från VD:n på confcallet som gjorde att aktien i Omega steg och faktiskt gått rätt hyggligt.

”We expect that the dividend payout ratio will rapidly improve as Agemo resumed paying quarterly rent and interest on April 1. In short, although we are not yet providing full year guidance, we anticipate we will return to a payout ratio under 100% in Q3 with a path to return a normalized payout ratio in the high 80s to low 90s in 2024” – Taylor Pickett

Med andra ord har sedlar börjat flyga in från Agemo så det verkar som att det börjat stabilisera sig inom verksamheten. Förhoppningsvis löser sig även situationen för de andra två inom kort.

Vad som är tråkigt är däremot att cirka $350 miljoner i skuld kommer löpa ut i augusti. Med tanke på att räntan är så pass hög idag så kommer det här börja kosta ytterligare. 98.3% av skulden är dock bunden.

Fördelen är att behovet av Skilled Nursing Facilities (läs i kapitlet nedan för en förklaring) verkar öka och i USA är det här mer använt än hemtjänst. Mycket konkurrens har dessutom försvunnit i spåren av pandemin.

Kort om Omega Healthcare Investors

Omega Healthcare Investors (OHI) är ett amerikanskt fastighetsbolag där fastigheterna finns inom vårdsektorn. Man fokuserar i huvudsak på s.k. skilled nursing facilities (SNFs). Det är en typ av korttidsboenden där syftet inte är att vårdas till livets slut, utan mer tillfälligt. Ett exempel är en patient som nyligen opererats och inte kan få rätt vård i hemmet

Bolaget är strukturerat som en REIT, vilket gör att bolaget undgår viss fastighetsskatt p.g.a. en speciell REIT-lagstiftning. Jag har sedan tidigare ett par REIT’s i min portfölj. Därigenom kan dessa bolag dela ut mer till aktieägarna.

Bolaget listades på NYSE med tickern OHI 1992 och har idag 63 operatörer/hyresgäster (bolag som hyr in sig i deras fastigheter). Totalt regerar man över över 945 fastigheter i US och UK. Man klassas som ett av de största bolagen som tillhandahåller SNFs.

Som utdelningsbolag så har Omega presterat väldigt fint med höjda utdelningar 17 år i rad (källa: investor relations omega). Det som är lite trist är då att utdelningstillväxten inte varit jättegod på senare tid.

En fördel med OHI är att man ingår i kategorin Triple-net REIT, vilket innebär att man låter hyresgästerna stå för operativa kostnader, skatter, underhåll, försäkring o.s.v. 

Omega Healthcare analys

Många tycker att bolagen som pysslar med Senior Nursing Facilities kan komma att behandlas mindre bra av regeringen. Och så är det kanske, den politiska risken är väldigt hög. I alla fall mycket högre än om du exempelvis investerar i det Svenska skogsbolaget Holmen.

Även innan Corona stormade det lite kring bolaget. Då var det tre stycken av Omegas topp 10 hyresgäster som hade problem. Risken blir då att dessa tvingas avsluta sin verksamhet och då står fastigheterna för Omega tomma = no good!

Det stora problemet med Corona har då varit att kostnaderna för de som hyr fastigheterna ökat. En rad åtgärder samt extra utrustning har fått sättas in och hyresgästerna har blivit drabbade hårt. Och då snackar vi inte enbart munskydd… Vinsten har också sjunkit i och med att exempelvis operationer fått ligga efter i takt med att pandemin prioriterats.

Det har tillkommit en hel del helikopterpengar för bolag som bedriver den här typen av verksamhet. Man kan verkligen säga att det lättade upp den annars oroade situationen. Nu läste jag om att ytterligare ett stimulanspaket var på väg ut.

Bortsett från tråkiga nyheter har OHI kunnat öka sitt AFFO under pandemin. Givetvis inte med mycket för att motivera en utdelningshöjning, men utdelningen har ändå hållit i sig. Många anser också att bolaget kommer kunna prestera liknande siffror även framgent med tanke på hur duktig ledningen är på att köpa och sälja fastigheter med fint resultat. 

I januari 2021 köpte man 24 fastigheter inom äldreomsorgen från Healthpeak Properties.

En vanlig fastighet i Omegas portfölj innehåller ca 100 sängar och är i snitt 80% fyllda med vårdtagare. Från januari 2020 till januari 2021 sjönk beläggningen med 11% men har nu åter börjat stiga. Problemet är väl att många vill undvika att sätta sina nära och kära i dessa boenden p.g.a. Corona. Även i Sverige finns det många som inte vill sätta sina äldre i vård- och omsorgsboenden p.g.a. smittorisken.

En stark mega-trend i bagaget

När det väl kommer till kritan så måste vi dock inse att Omega rider på en väldigt stark mega-trend med en åldrande världsbefolkning. Under de nästkommande 40 åren räknar man med att behovet av vård för äldre kommer att dubblas i USA. Det här tyder givetvis på att fler fastigheter för att stoppa de äldre i måste finnas och behovet således öka.

Utöver det ser vi ett växande behov av så kallade Skilled Nursing Facilities, den typen av vårdfastigheter som är störst i Omega Healthcares portfölj. Fler patienter blir dirigerade till den här typen av vårdhem än någon annan typ.

Omega Healthcare Utdelning 2022

Det fina med Omega är att man ger en väldigt attraktiv direktavkastning och har så även gjort historiskt. Under den tid jag handlat bolaget så har direktavkastningen pendlat mellan 7-10% och utdelningen har aldrig sänkts under min tid som aktieägare.

Omega Healthcare Totalavkastning

Under senare tid har aktiekursen inte haft någon rolig resa. Här måste vi dock se på totalavkastningen, alltså vad din avkastning blir om vi även inkluderar återinvesterad utdelning.

Nedan presenterar jag Omegas totalavkastning. Den har varit helt ok skulle jag säga. Tänk även på att 15% årligen dubblar ditt innehav på 5 år

Även jämfört med andra REIT:s inom samma område är detta bra:

Källskatt Omega Healthcare

Precis som för andra aktier i USA betalar vi i Sverige en källskatt på 15% när utdelningen kommer. Investerar du i ett KF kommer du få tillbaka denna om 3 år. Handlar du aktier via Nordea går det betydligt fortare!

Slutsats

Vill man få exponering mot fastigheter inom hälsosektorn/fastigheter och samtidigt få en hög direktavkastning som delas ut 4 gånger per år så tycker jag att Omega Healthcare är intressant. Det här är en extrem-utdelare där du oftast kommer se mellan 7-10% direktavkastning.

För den kortsiktige väntar dock oro men min take är att bolaget gått igenom negativa perioder tidigare och klarat sig ur dessa väl. 

REIT’s tycker jag är ett spännande koncept och Omega har visat att man kan leverera ett CAGR på över 15% sedan 2002.

Sedan finns det givetvis somliga som tycker att Medical Properties Trust är bättre. Och visst, jag kan inte svara på den frågan då jag inte till fullo jämfört dessa. Det får bli ett senare projekt 🙂

Jag är fortsatt investerad och tycker att jag med glatt samvete kan köpa mer här och nu. Här är alla utdelningar jag fått från Omega: