Rutgers fanbärande i Castellum blev en kort historia innan bolaget valde att göra sig av med honom. Nu är Rutger utsedd till ny VD i ett av mina andra bolag, Corem, och frågan är om även denna skuta är på väg under havets yta.

”Jag har ett långsiktigt åtagande till Corem och ser fram emot att tillträda i VD-rollen och förstärka bolagets position som en ledande aktör inom kommersiella fastigheter. ”

…sa Rutger i pressmeddelandet som kom den 2 maj med information om tillträde till VD posten.

Rutger Arnhult, ny VD i Corem

 

Egentligen är det fel att skylla Castellums bakslag på Rutger. Bolaget hade redan innan gått från att vara en trygg hamn till ett bolag som gjorde allt för aggressiva drag på spelplanen. Med det följde stora obligationslån som då blev en tråkig läxa när räntan höjdes.

Det har vi aktieägare i Castellum nu fått betala för.

 

Corem som investering nu

Jag äger sedan tidigare Corem D i min portfölj. Innehavet lades till när Klövern slogs samman med Corem sommaren 2021 med ett rätt så märkligt upplägg där flera vall gick att göra.

Om du kollar på min lista över preferensaktier (även D-aktier) och dess direktavkastning så ligger Corem högst upp på listan. Givetvis kan det vara lockande, men det finns också en anledning till varför listan ser ut som den gör.

 

Idag består Corems fastighetsbestånd av 64% kontor och 19% Lager/Logistik. Tar vi en titt på belåningsgraden i andra fastighetsbolag inom samma nisch så ligger Corem klart högst.

Fastighetsbolag Substansrabatt Belåningsgrad
Corem 73% 60%
Diös 31% 54%
Castellum 53% 51%
Wihlborgs 14% 48%
Fastpartner 52% 46%
Platzer 39% 44%
Atrium Ljungberg 34% 42%
Fabege 51% 40%
Snitt 43% 48%

 

Utöver fastighetstillgångarna äger även Corem en s.k. projektportfölj där fokus är kontor. Här finns den del pågående projekt men det viktigaste är helt klart nybyggnationen av kontorsbyggnader på Manhattan. Bolagets egna uppfattning är att återstående investeringar i dessa projekt är 1 117 miljoner kr. Pågående projekt ska vara klart i år eller 2024.

 

Noterbart är att Corem redan i januari gjorde sig av med sitt innehav i Castellum för 1,2 miljarder kr. Tyvärr verkar det knappt ha krusat ytan då belåningsgraden fortfarande ligger på höga 60%.

Nu flaggar bolaget att det kommer fler avyttringar à la SBB. Den stora frågan är givetvis om man kan göra sig av med fastigheterna och till vilken prislapp. Majoriteten är rätt tråkiga kontorsfastigheter som kan vara svårt att få iväg till en vettig prislapp i dagens klimat.

Den mycket fina substansrabatt du ser ovan är ifall Corem kan avyttra fastigheterna till det bokförda värdet. Det är rätt osannolikt.

 

Corem utdelningshistorik

Om jag ska nämna något positivt om mitt innehav är att Corem haft en fin utdelningshistorik på sin stamaktie tidigare. Att det är positivt idag är däremot tveksamt då vi har Castellum som ett sorgebarn med deras kraschade historik.

Corem utdelningshistorik (stamaktien har kvartalsvis utdelning)

 

Finns det hopp?

En annan mer rimlig positiv aspekt är att enbart 1/4 av belåningen hör till obligationer. Som jag nämnt flera gånger så har obligationsmarknaden i princip frusit till is så att finansiera om dessa är stora problem för bolagen.

Det tråkiga i den här historian är att förfallen ligger nära i tid. Corem har obligationsförfall som uppgår till 8,2 miljarder i år och 2024. Det kommer vara en stor utmaning för Corem att refinansiera obligationsförfallen.

En lösning som diskuterats är att sälja sitt bestånd i New York som uppskattningsvis skulle uppgå till 7 miljarder. Problemet är att kontorsmarknaden där verkar vara ännu mer satt i sirap än här i Sverige.

 

Summering

Jag har ställt mig frågan ifall jag ska skifta över mitt innehav i Corem till Sagax som också stött på problem men där utsikten ser bättre ut.

När Rutger klev in i Castellum hade jag förhoppningar men det visade sig bli pannkaka. Nu har jag mindre förhoppning och kanske är det så att Rutgers tid är förbi. Jag har hört det ryktas om att Rutger gjort värdeförluster för runt 20 miljarder kronor på sin noterade aktieportfölj sedan inledningen av 2022. Svettigt.

Vad som ligger tillhanda ifall inte Corem lyckas med avyttringar är då en nyemission likt den vi sett i många andra fastighetsbolag. Idag har Corem 1,9 miljarder i outnyttjade likvider som också kan användas.

Hade varit grymt att höra ifall ni äger några preferens/D-aktier idag och vad ni valt.

8
0
Kommentera gärna :)x
()
x