Rutgers fanbärande i Castellum blev en kort historia innan bolaget valde att göra sig av med honom. Nu är Rutger utsedd till ny VD i ett av mina andra bolag, Corem, och frågan är om även denna skuta är på väg under havets yta.
”Jag har ett långsiktigt åtagande till Corem och ser fram emot att tillträda i VD-rollen och förstärka bolagets position som en ledande aktör inom kommersiella fastigheter. ”
…sa Rutger i pressmeddelandet som kom den 2 maj med information om tillträde till VD posten.
Rutger Arnhult, ny VD i Corem
Egentligen är det fel att skylla Castellums bakslag på Rutger. Bolaget hade redan innan gått från att vara en trygg hamn till ett bolag som gjorde allt för aggressiva drag på spelplanen. Med det följde stora obligationslån som då blev en tråkig läxa när räntan höjdes.
Det har vi aktieägare i Castellum nu fått betala för.
Corem som investering nu
Jag äger sedan tidigare Corem D i min portfölj. Innehavet lades till när Klövern slogs samman med Corem sommaren 2021 med ett rätt så märkligt upplägg där flera vall gick att göra.
Om du kollar på min lista över preferensaktier (även D-aktier) och dess direktavkastning så ligger Corem högst upp på listan. Givetvis kan det vara lockande, men det finns också en anledning till varför listan ser ut som den gör.
Idag består Corems fastighetsbestånd av 64% kontor och 19% Lager/Logistik. Tar vi en titt på belåningsgraden i andra fastighetsbolag inom samma nisch så ligger Corem klart högst.
| Fastighetsbolag | Substansrabatt | Belåningsgrad |
|---|---|---|
| Corem | 73% | 60% |
| Diös | 31% | 54% |
| Castellum | 53% | 51% |
| Wihlborgs | 14% | 48% |
| Fastpartner | 52% | 46% |
| Platzer | 39% | 44% |
| Atrium Ljungberg | 34% | 42% |
| Fabege | 51% | 40% |
| Snitt | 43% | 48% |
Utöver fastighetstillgångarna äger även Corem en s.k. projektportfölj där fokus är kontor. Här finns den del pågående projekt men det viktigaste är helt klart nybyggnationen av kontorsbyggnader på Manhattan. Bolagets egna uppfattning är att återstående investeringar i dessa projekt är 1 117 miljoner kr. Pågående projekt ska vara klart i år eller 2024.
Noterbart är att Corem redan i januari gjorde sig av med sitt innehav i Castellum för 1,2 miljarder kr. Tyvärr verkar det knappt ha krusat ytan då belåningsgraden fortfarande ligger på höga 60%.
Nu flaggar bolaget att det kommer fler avyttringar à la SBB. Den stora frågan är givetvis om man kan göra sig av med fastigheterna och till vilken prislapp. Majoriteten är rätt tråkiga kontorsfastigheter som kan vara svårt att få iväg till en vettig prislapp i dagens klimat.
Den mycket fina substansrabatt du ser ovan är ifall Corem kan avyttra fastigheterna till det bokförda värdet. Det är rätt osannolikt.
Corem utdelningshistorik
Om jag ska nämna något positivt om mitt innehav är att Corem haft en fin utdelningshistorik på sin stamaktie tidigare. Att det är positivt idag är däremot tveksamt då vi har Castellum som ett sorgebarn med deras kraschade historik.
Corem utdelningshistorik (stamaktien har kvartalsvis utdelning)
Finns det hopp?
En annan mer rimlig positiv aspekt är att enbart 1/4 av belåningen hör till obligationer. Som jag nämnt flera gånger så har obligationsmarknaden i princip frusit till is så att finansiera om dessa är stora problem för bolagen.
Det tråkiga i den här historian är att förfallen ligger nära i tid. Corem har obligationsförfall som uppgår till 8,2 miljarder i år och 2024. Det kommer vara en stor utmaning för Corem att refinansiera obligationsförfallen.
En lösning som diskuterats är att sälja sitt bestånd i New York som uppskattningsvis skulle uppgå till 7 miljarder. Problemet är att kontorsmarknaden där verkar vara ännu mer satt i sirap än här i Sverige.
Summering
Jag har ställt mig frågan ifall jag ska skifta över mitt innehav i Corem till Sagax som också stött på problem men där utsikten ser bättre ut.
När Rutger klev in i Castellum hade jag förhoppningar men det visade sig bli pannkaka. Nu har jag mindre förhoppning och kanske är det så att Rutgers tid är förbi. Jag har hört det ryktas om att Rutger gjort värdeförluster för runt 20 miljarder kronor på sin noterade aktieportfölj sedan inledningen av 2022. Svettigt.
Vad som ligger tillhanda ifall inte Corem lyckas med avyttringar är då en nyemission likt den vi sett i många andra fastighetsbolag. Idag har Corem 1,9 miljarder i outnyttjade likvider som också kan användas.
Hade varit grymt att höra ifall ni äger några preferens/D-aktier idag och vad ni valt.
Din lista med DA % är lite out of date. Till ex SBB D ligger närmare typ 7kr än de nära 20kr du Garbo din lista. Heimstaden ligger runt 12kr, men i din lista ligger den på 20kr.
Marknaden ser uppenbart D aktier och preffar som mycket riskfyllt just nu.
Hur man ens kan köpa/hålla D och preffar i högränteläge är svårt förstå. Det är ju kuponger. Borde säljas av omgående och bytas mot stammisar så man inte missar uppgång. Vem vill ha en 4-8 % kupong när inflationen är 10-12 %?
Sålde mina SBB D när de ställde in utdelningen. Har kvar Sagax D och Akelius D. Dock inga större innehav.
Det var stor gala på Grand Hotell i Stockholm nyligen och där säger konsensus uppåt för fastigheter första halvan 2024. Om det stämmer är det läge köpa nu. Jag har börjat ta positioner i Castellum, SLP, och Cibus Nordic. Men även bank, SHB A för 87 kr är galet billigt. EFV ligger på 115-120 kr innan räntespreaden blev så stor. Vinsten var upp +57 % Q1 och kreditförlusterna löjligt små med 33 msek mot budgeterade 300 msek (jo man måste budgetera för kreditförluster, våra komvux-politiker tror det hjälper).
Har en liten hög SBB D och den får ligga. Känns för sent att sälja så nu är det bara att hoppas att de löser finansiering antingen genom försäljningar, bank eller NE av B aktier. Krävs inte ett jättestort förvaltningsresultat när/om allting stabiliserat sig för att det ska bli full utdelning på D-aktien. Det kommer såklart bli brutal utspädning i en NE på dessa kurserna så det försöker man nog undvika.
Sitter betydande minus på positionen men tacksam för diversifiering och bara mycket låg belåning i portföljen så det här överlever jag.
Man får hoppas att Rutger lärt sig något om tiden i Castellum. Jag äger en sudd Fastpartner D och innehavet är långsiktigt som med mesta i portföljen. Dock så kan jag nog tänka mig följande 1) öka innehavet eller 2) Köpa Sagax D.
Jag har dock lite högre prioteringar på inköpslistan än de ovanstående.
Great information shared.. really enjoyed reading this post thank you author for sharing this post .. appreciated
kombi servisi için en uygun fiyat garantisi arayın hemen kapınıza kadar aynı gün gelelim.