Om vi tittar på samtliga utdelare som finns tillgängliga bland världens börser så är det en som fått mer popularitet och spridning än alla andra. Bolaget jag talar om är givetvis Realty Income – the monthly dividend company. Nyligen blev det känt att bolaget skiftar sitt fokus och frågan är hur vi investerare bör tänka.
REIT - vad är det?
REIT står för Real Estate Investment Trust och är i grund och botten ett fastighetsbolag som äger, driver eller finansierar inkomstgenererande fastigheter. En REIT betalar minst 90% av vinsten till aktieägarna, detta för att få en skattemässig fördel.
Realty Income startade sin verksamhet år 1969 genom en enda investering i en Taco Bell-restaurang.
Idag äger fastighetsbolaget tusentals fastigheter över hela USA, uthyrda till hundratals hyresgäster verksamma inom dussintals olika branscher. Detaljhandelsfastigheter står för merparten av företagets hyresintäkter, medan industrilager och spelanläggningar genererar mycket av resten.
Samtliga fastigheter omfattas av så kallade triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för driftkostnaderna. Det här tycker jag själv är en fördel då det ger ett förutsägbart kassaflöde som används för att finansiera just månatliga utdelningar.
Det finns lite olika anledningar till att Realty Income blivit så populärt bland utdelningsjägare, bortsett för att man kallar sig för The Monthly Dividend Company vill säga. En stor anledning är att man höjt utdelningen 112 kvartal i rad. Vissa höjningar är väldigt låga, medan vissa är högre.
Allt sedan 1994 har man betalat 662 månatliga utdelningar i rad utan att sänka. Sedan det året har utdelningen vuxit (CAGR) med 4,4% årligen.
Allt detta gör Realty Income till den historiskt mest stabila och pålitliga månadsutdelaren där ute.
Stora förändringar
I september deltog Realty Incomes VD och finanschef i en vad som kallas för Gobal Real Estate Conference. Lyssnade man på den stod det klart att ändringar i bolagets strategi är på väg. Deras strategi är något förvånande med tanke på den höga ränta som fastighetsbolagen just nu tampas med.
Grunden i nya strategin är att Realty Income nu lägger mer och mer fokus på att spänna sin båge utanför USA för att inta nya jaktmarker. Den förändringen har vi sakta men säkert sett, men som jag förstår det kommer den nu accelerera.
Sumit Roy, VD Realty Income
Sumit Roy förklarade att i de tre första kvartalen av 2025 har bolaget prospekterat för $60 miljarder dollar. Det här är pengar som läggs för att hitta potentiella fastigheter som matchar deras egna verksamhet, kriterier och som man kanske kommer investera i. Det handlar både om börsnoterade objekt och sådant som inte är listat idag.
Det här är en hög summa, speciellt med tanke på att många liknande bolag saktat ner sina investeringar med tanke på den höga räntan.
Mest anmärkningsvärt är hur Sumit Roy säger att 80% av alla investeringar och prospekteringar gjorda varit utanför USA nu 2025. Det om något är värt att reflektera över.
Varför? Ja, enligt honom ska exempelvis Europa vara mycket mer förvärvs-intressant tack vare en lägre konkurrens. REIT:s är inte alls populära här och många REIT:s i USA har inte ens börjat vandra in på den här jaktmarken.
Vanligt negativt argument
De som är negativa Realty Income har under många år sagt att bolaget nu är allt för stort. Framgent blir det problem att i samma takt göra förvärv och få förvaltningsresultat och utdelningen att växa. Det argumentet har jag också hållit med om.
Men utanför USA finns enorm potential. Bolaget har redan under många många år varit inne och nosat där och lärt sig med tidens gång. Kanske är det nu dags att växla upp.
Läser du bolagets senaste presentation har man just nu en väldigt liten del i Europa, men den delen kommer nog växa sig betydligt större.
Är det då köpvärt?
På frågan om hur vi investerare bör tänka så är det nog att lita på bolagets historik och att man gör rätt val i nya marknader. Återigen har man testat på investeringar i Europa i mindre skala under lång tid. Det är nog strategiskt bra inför att nu växla upp.
Som det ser ut just precis nu är månadsutdelningen säker. Du får en direktavkastning på 5,6% och snittet de senaste fem åren har varit ganska exakt 5,0%.
Utdelningsandelen räknat på justerat förvaltningsresultat (AFFO) är just nu 76%. Låt säga att man inte skulle höja utdelningen alls de kommande 12 månaderna, då ser det ut som att utdelningsandelen skulle sjunka till 74%. Det är självklart utifrån estimat och inget annat. Troligtvis kommer man fortsätta höja utdelningen. En utdelningsandel under 90% räknas som god hälsa för en REIT. Speciellt för Realty Income som har ett kreditbetyg på A- från S&P 500.
Skulden är ungefär som den legat ända sedan 2015, så där finns det inte mycket att orda om. När räntan började öka blev den större i relation till deras rörelseresultat, men har nu kommit ner igen.
Värderingen ser attraktiv ut. P/AFFO ligger på 13,1 och snittet de senaste 5 åren har varit 15,1.
En sak vi får ha i åtanke är hur FED styrt räntan. Jag nämnde tidigare att styrräntan är 1,75% i Sverige just nu. I USA ser det helt annorlunda ut. Nu har räntorna även där börjat komma ner men de är fortfarande 4%. Det här är givetvis fortsatt ett problem för fastighetsbolagen.
tack bra insikter
P/E värderingen skrämmer mig en aning, den är väldigt hög relativt andra REIT:s. Hur kan vi förklara den samt det faktum att aktien faller i värde sett över åtminstone de senaste tre åren?
Är det en klassisk värdefälla?
Mvh