Fredagen den 28:e februari 2020 kommer Saltängen Property Invest med sin rapport för det fjärde kvartalet som då summerar helåret. Inför denna har man gjort en Stor vinstvarning som verkligen skakade om i grytan och fick aktiekursen att sjunka som en sten i vattnet. Jag har fått mycket frågor kring det här och tänkte beröra ämnet lite kort.
Kort bakgrund till min investering
Jag började köpa Saltängen då kursen låg i 108 kr/aktie. Efter det har kursen successivt stigit i takt med det låga ränteklimatet och toppen såg vi vid 153 kr. Det är en kursökning med 41%, ej inräknad utdelning. Många, inklusive jag själv, tänkte att det här var en säker kassako.
Tanken med min investering var att hålla vikten relativt låg (precis som preferensaktier) och knapra utdelning varje kvartal från en, enligt mitt tycke, stabil verksamhet. Utdelningen använde jag sedan för att investera i bolag där jag för tillfället såg lägen. Och tro mig, det sistnämnda har funkat rätt bra!
Långa hyreskontrakt och monopolspelaren ICA som enda ägare kändes rätt tryggt. Min stora filosofi var att ICA nog inte skulle släppa denna lokal med tanke på dess fina läge sett till geografi och väg-förbindelser. Saltängen är en av ICAs två logistikhubbar (”logistiklådor”).
Vinstvarningen i Saltängen Property Invest
I september 2019 gjordes en ny värdering av den här feta anläggningen i regi av Svallis. Marknadsvärdet höjdes då till 1,46 miljarder kr, en ökning med 7% från en värdering som var gjord enbart 2 månader tidigare.
Vad som hände sedan var att man lade ut fastigheten till försäljning. Det skrev jag om här: Vad händer i Saltängen Property Invest, avyttring?
Mot bakgrund av den starka marknaden för logistikfastigheter i Sverige har styrelsen beslutat att
utvärdera om aktieägarnas intressen bäst kan tillgodoses genom att avyttra dotterbolaget Saltängen
Property Västerås AB, som äger fastigheten Saltängen 1 i Västerås kommun, alternativt fastigheten.
När fastigheten dock kom ut till försäljning visade det sig att marknaden enbart var villig att betala 1,1 miljarder i stället för 1,46 miljarder. Jämför det hela med att du vill sälja din släktklenod från 1850-talet; du och din familj värderar denna högt men marknaden är inte villig att betala samma pris när du väl lägger ut den på Blocket 🙁
Det som hände efteråt var att Saltängen blev tvungen att vinstvarna (styrt enligt lag). I samband skrev man ner fastigheten med 25%. Aktiekursen rasade med nästan 40% efter vinstvarningen.
Jag har efter det här kontaktat Saltängens ordförande Mikael Igelström men fick då givetvis svaret ”vi kan inte kommentera annat än det som redan är känt, vänta till rapporten”. Det var mest sättet han sa det på som var nonchalant tycker jag:
”du vet vilka regler som gäller för ett noterar bolag när det gäller information till enskilda aktieägare”
Service-minded verkar inte vara Mikaels starka sida
Lite mer info
DI har dock lyckats bättre än jag med att få information men samtidigt vet vi om att vi tvingas vänta till rapporten innan alla korten ligger på bordet.
Mikael Igelström verkar rätt förvånad:
”Antingen har de (Savills) eller marknaden fel”, säger han.
Han säger dock en sak som jag kan tycka är intressant:
”Det är inga pengar ut.”
Och vad innebär då detta? Jo, Ica kommer fortfarande att betala lika mycket i hyra trots detta. Dock vill han inte påpeka om utdelningen är hotad utan refererar till rapporten som släpps nu den 28:e februari.
Hur har jag agerat
Jag har inte gjort något varken under eller efter vinstvarningen.
När det kommer vinstvarningar och när saker går dåligt så slår det aldrig fel. Det är då väldigt lätt för envar att skriva väldigt negativt om bolaget och investeringen i sig. Varför då? Jo för då har man alltid rätt.
Det var samma sak när H&M gick på knäna. Då var det jättepopulärt att skriva sjukt negativt för då följde du liksom strömmen.
Utdelningen bör ju inte vara hotad utifrån dessa uppgifter. Utdelningen kommer från kassaflödet, inte aktuell marknadsvärdering av fastigheten.
Jag tycker det märkligaste med det här är varför man ville sälja sin enda tillgång? Skulle det ligga i ägarnas intresse att bolaget likvideras? Det här blir rapportsäsongens mest intressanta, trots att jag inte är ägare varken före eller efter vv.
Gjorde en liten servettkalkyl sen förra kommentaren. Senaste värderingen pekar tydligen på substans på 108:- Hygglig rabatt ändå och inget tyder på att ica är på väg att säga upp vad jag förstår. Många frågetecken återstår, men jag tycker det var värt en chanspost.
”Jag tycker det märkligaste med det här är varför man ville sälja sin enda tillgång?” Ja det enda förklaringen som jag själv har är väl att man trodde efterfrågan var så pass hög att man kunde skifta ut härligheten till en större prislapp. I sådana fall skulle det bli frågan om en inlösen till oss aktieägare som vi då skulle ”tjäna” på.
jag sålde mitt innehav förra veckan i både saltängen och kallebäck, jag har haft dem i ca 4 år så jag har gått med hyfsad vinst på dom och stabila utdelare men kände att de är mer för att ha i en uppbyggnad av en portfölj, och in med sbb och platzer istället, jag har matjord i fickorna då sbb ökat med över 10% redan på en vecka varav nästan 6% idag och även platzer har haft sin mer normala höjning på 1,5%, räknar med att det finns så mycket mer potential i de 2 sista aktierna, sbb har väl… Läs mer »
Halloj Superleeds!
Jättekul att du berättar om dina val här på bloggen. Skulle vara jätteintressant att höra mer bakgrund till att du sålt. Antar att många säljer enfastighetsbolag tack vare detta och lyssnar man på poddar och läser bloggar där ute är det ganska tydligt vart man står:
”Äg inte enfastighetsbolag”
Intressant info, KTM. Jag äger inte aktier i Saltängen, men hoppas att det skall gå bra för er som gör det.
Sedan är det väl tyvärr som så att ibland går man på en nit – jag har gjort det och kommer antagligen att göra det igen, men har man en väl diversifierad portfölj så blir inte förlusten allt för stor.
/Stefan.
Håller med dig till fullo Stefan!
Det intressanta var att den här niten knappt kändes tycker jag då jag äger 30 bolag i princip 😉 För mig var det helt omöjligt att förutse detta och jag hoppas verkligen inte någon enbart äger Saltängen i sin portfölj.
Tack för kommentaren!
Vet du vad Saltängen baserar sin ordinarie utdelning på? Är det vinsten eller kassaflödet? Är det vinsten så borde väl utdelningen utebli om resultatet blir negativt pga nedskrivningen? Men vad ska de då göra med de pengar de faktiskt har i kassan, kan det bli extrautdelning istället?
Hyreskontraktet går ut 2023. Efter det ska det förlängas eller tecknas avtal med ny hyresgäst, rimligtvis borde hyresgästen kunna argumentera för att en lägre värderad fastighet ska ha en lägre hyra än en dyrare.. Har du några tankar kring detta eller vet du om Saltängen har kommunicerat något runt detta tidigare?
Jag har alltid tänkt att det är kassaflödet då det känns konstigt att utdelningen ska baseras på ett värde av fastigheten men nu blev jag ytterst osäker. Ska kolla upp det 🙂 Precis, vad ska man göra med de extra pengarna. DU! Jag ska fråga Mikael kring detta, han borde ju kunna ge vettiga svar just här. Tycker ändå att det är rätt fint att han kan svara sådär via Skype. Saltängen själva bedömer ju att bolagsrisken i form av att Ica skulle lämna är låg men det är ju ingen garanti till framtiden. Vi får vänta i 8 dagar… Läs mer »
Tack för ett välskrivet och intressant inlägg! Det var ingen rolig nedskrivning det inte!
/Stefan @ http://ihallandeinvest.se/
Tack så mycket för att du läser Stefan!
Jag håller faktiskt med dig kronan! Det är lätt att snacka och ha åsikter när man redan vet resultatet men desto svårare att sia om framtiden. Ibland har man rätt i sina antaganden och ibland går man på nitar – det är nog ett fakta man bör förhålla sig till om man vill investera på börsen överhuvudtaget.
Yep så är det! Försöker att skriva om mina nedgångar och framgångar och jag gör det för att lära mig mer. Här idag skrev jag om ett annat misstag jag gjort faktiskt
Länk till din blogg: http://mot6miljoner.se/
En del av deras avkastnings-nyckeltal, kommer att bli mellan 33% till 300% bättre nästa år 😉 ( 1-1/(100%-25%) till 1-1/(50%-25%) ). Jag har inte läst deras rapporter på ett tag, men jag har för mig att markägendomen var nästan 100% av deras tillgångar (som därför minskar med nästan 25%) och skuldsättningen runt 40-50%. Det minskade värdet på tillgångar, får nyckeltal som t. ex. Vinst/EK att växa, när inte längre nedskrivningen räknas som en förlust. Å andra sida blir en del skuldsättnings- och tillgångs-nyckeltal sämre. Om det inte leder till sämre lånevillkor, så påverkas ju inte betalningsströmmarna av nedskrivningen. Så utdelningen… Läs mer »
Jättefin kommentar Martin. Lärde mig mycket från den 🙂 Läste nyligen i deras rapport att hyresgästen tar alla driftkostnader och underhåll:
”Hyresgästen ansvarar för den största delen av både driften och löpande underhållet”
Om Jag inte minns helt fel så investerade saltängen tillsammans med Ica ca 300 miljoner kr i utökad lagerverksamhet förra året! Helt plötsligt så vill man nu avyttra allting, hur ska de ha det egentligen??
Ett mycket märkligt agerande enligt mig.
Jo det är märkligt! Ska bli spännande att läsa rapporten den 28:e
Tack så mycket för kommentaren Mikael!
Hade en mindre post i saltängen i strax över 1 år, sålde den i samband med varningen och tog en minimal förlust. Haft tankar på att sälja ett par av mina mindre innehav tidigare för att få ihop lite större poster i mina kvarvarande innehav.
Sitter idag på 25 utdelande bolag i Sverige, Norge, USA och kanada, 1 ickeutdelande samt 4 fonder för att fånga upp diverse marknader man annars missar.
Hade varit intressant med ett inlägg om diversifiering i en ”bra” portfölj
Hej Sebatian!
Jätteroligt att höra. Tänkte, hur gör du med dina innehav i Norge? Visst vet du att du kan få tillbaka mer källskatt än vad du får automatiskt? Har däremot inte testat det här själv då jag inte äger norska bolag.
Mitt norska innehav ligger i en KF o skvalpar. Visste inte att man kunde få mer tillbaka än den automatiska, antog att KFen tog tillbaka max den kunde.
Sålt av hela mitt innehav föutom en aktie (håll koll aktien) om det vänder/utdelningarna fortsätter stabilt kanske man köper in sig igen.
Tycker nedgången känns konstig…. eller snarare, det var väl värdet före nedgången som egentligen var för hög. I ett bolag som detta med bara en fastighet ska man väl knappast titta allt för mycket på deras upp och nedskrivningar av fastighetsvärde då det ofta bara är tillfälliga gissningar och uppskattningar. Är väl resultat exkl. uppskrivningar/nedskrivningar samt vad man tror om räntenivån som är avgörande. Stiger räntan kraftigt är det ju tack och god natt för aktievärdet på denna aktien, tror man på fortsatt låga räntor är väl aktien billig vid en kurs om 100 kr. Driftnetto och kassaflödet täcker utdelningen… Läs mer »