Dollarmiljardärer verkar nu rikta sitt fokus mot REIT:s, i alla fall utifrån en artikel jag nyligen lästa. Den här typen av investerare skiljer sig från många andra då de är riktigt långsiktiga med sina aktieköp. Idag är snittet på rabatten hos REIT:s ca 30% så helt klart finns det köplägen där ute.
Många har ett allt för kortsiktigt tänk i sina investeringar. De mår dåligt av att se röda siffror och håller sig borta från det som skakar just nu. Det här är också anledningen till att REIT index är ner rejält på senare tid:
(Tänk på att vi i Sverige även har dollareffekten så när du kikar på dina innehav blir det lite missvisande).
Data från Ycharts
Givetvis finns det skräp-REITs där ute, precis som det i Sverige finns fastighetsbolag som kanske skulle må allra bäst av att gå i konkurs.
REIT - vad är det?
REIT står för Real Estate Investment Trust och är i grund och botten ett fastighetsbolag som äger, driver eller finansierar inkomstgenererande fastigheter. En REIT betalar minst 90% av vinsten till aktieägarna, detta för att få en skattemässig fördel.
Dollarmiljardärerna måste känna till att de stigande räntorna är en motvind just idag men att den tålmodige oftast blir belönad. Räntan höjs för att bekämpa rådande inflation som vi redan idag ser komma ner rätt fint. Tanken är att räntan på sikt kommer sänkas igen för att stimulera vår ekonomi.
Det har åtminstone varit fallet alla gånger innan som räntan höjts.
En annan take är att räntorna idag förhindrar ytterligare nybyggnation. Det borde leda till att hyrorna stiger för de fastigheter som REIT:s redan idag har hand om då efterfrågan lär öka.
Medan den ene fokuserar på kortsiktig risk så utnyttjar den andre den långsiktiga förmånen att köpa billigt.
Ett exempel
En REIT som fått ta mycket stryk är Alexandria Real Estate. Det här är en speciell typ av REIT som hyr ut fastigheter inom life science där forskning av människans hälsa står i fokus.
Direktavkastningen ligger idag på ca 4% och snittet de senaste 5 åren har varit 2,69%. Tydligt är att marknaden ser en stor risk här.
Den här typen av fastigheter står nu i stort fokus och hyrorna har kunnat höjas med ca 20% utan problem. I en värld precis efter pandemin känns det här mer angeläget än någonsin.
Alexandrias utdelningsandel (räknat på AFFO) var senaste 12 månaderna 79% och nästkommande 12 månader väntas den bli 68%. Det är verkligen ingen panik. Dessutom tillhör Alexandria topp 10 av de REIT:s med bästa kreditratingen, vilket innebär att lånesituationen kommer bli mildare än för många andra.
Just nu är dessutom 99,4% av räntorna bundna.
Med det i åtanke känns det rätt intressant hur aktiekursen rört sig på senare tid…
Jag funderar på att öka min position i Sveriges populäraste REIT, nämligen månadsutdelaren Realty Income. I det här fallet trotsar jag nog dollarkursen och kollapsen av den svenska kronan.
Gäsp, att köpa en REIT med en sån DA är inget jag skulle tänka mig. De har skattemässiga fördelar i att dela ut mer än 90% av fritt kassaflöde, jag förväntar mig minst 6-9% DA från en vettig REIT om det ska vara värt att köpa nu speciellt när kronan är så låg. Senaste kapet var Ares Commercial REIT. Jag har fullt förtroende i Ares förvaltning, och har även bottenfiskat lite i Medical Properties REIT (hög risk). Är man mer riskmedveten köper man Realty Income…
Ares Commercial är en liten juvel. MPW kan vara värd en chansning. Andra intressanta kan vara Vonovia, Boston Properties och Aroundtown.
Avkastningskrav= riskfria räntan + riskpremie.
Där har du svaret.