Om jag skulle ta in ytterligare en REIT

Jag har inte varit särskilt flitig när det kommer till att fylla på i mina utländska innehav. I dagsläget håller jag redan 3 stycken REIT:s i min portfölj men det finns åtminstone en som jag väldigt gärna skulle vilja ta in. Faktum är att jag kanske till och med är beredd att byta ut något mot Essex Property Trust (ESS).

Essex Property Trust Inc (ESS)

En REIT är alltså ett fastighetsbolag som äger och hyr ut sina fastigheter till kunder som då betalar hyran. Det finns väldigt många olika typer. Exempelvis äger jag Omega Healthcare som tillhandahåller vårdfastigheter, men det finns även REIT:s för t.ex. kontor, restauranger, BIO och lager.

Essex Property är må hända det simplaste du kan hitta. Här hittar du vanliga bostäder och idag har Essex ca 60 000 lägenheter under sig där hyrorna skiljer sig brett beroende på läge, storlek och lyx. Alltid kommer vi behöva tak över huvudet och här i Sverige har det länge pratats om att bolag som tillhandahåller hyresrätter är säkra kort. Där hittar vi bland annat Akelius.

Något som är rätt unikt med Essex är att man är en utdelningsaristokrat, d.v.s. att man höjt utdelningen i över 25 år. Jag kan i ärlighetens namn inte komma på att jag skrivit om någon annan REIT än Essex och Realty Income som höjt i +25 år. Oftast har vi sett någon form av sänkning under finanskrisen som då raderat ut historiken.

En fördel är att Essex fokuserar på västkusten i USA där huspriserna skenat. Många hyresgäster är h’r tåliga att ta emot högre hyror. Och högre hyror kommer vi att se. Lönerna i Kalifornien är rätt höga och det här verkar vara ett attraktivt område att bosätta sig i om man har råd.

Vad jag har hört finns det en risk med att många som bor i Kalifornien väljer att flytta till typ Texas. Det här är givetvis något man ska fundera över.

Utdelningen i ESS har höjts med strax över 6% årligen sedan deras IPO. Ett rätt bra inflations-skydd med andra ord.

Kursen har slaktats rätt mycket och bidragit till att direktavkastningen är högre än deras snitt. Jag har inte hittat varför kursen stuckit iväg söderut, mer än den generella oron kring fastighetsbolag givetvis.

Direktavkastningen är idag 3,26%, vilket är en bra bit högre än deras snitt på 2,8%. Jag hittar ingen nackdel med att investera i Essex nu och vill du ha en stabil REIT som kvartalsvis pumpar in utdelning åt dig så är ESS ett fint val.

Vad som är ännu mer imponerande är att totalavkastningen varit lite drygt 15% årligen sedan 1994. Investerade du då så har dina pengar vuxit mycket fint.

Sist men inte minst kan jag nämna att utdelningsandelen (mätt i AFFO) de kommande tolv månaderna beräknas till 67%. Denna har legat mellan 63% – 76% de senaste 10 åren.

AFFO är ett speciellt mått inom REIT:s som mycket enkelt är intäkter från hyrorna som dimper in och det är härifrån utdelningen kommer. Lite som hur svenska fastighetsbolags förvaltningsresultat funkar. AFFO brukar jämföras med fritt kassaflöde som används i andra typer av bolag.