Hur hög ränta klarar fastighetsbolagen?

Fastighetsbolagen har varit det största sänket för mig i år inklusive föregående år. Det råder just nu mycket prat kring köpläget i fastighetssektorn och som utdelningsinvesterare ställer man sig nu frågan varför bolagen delar ut men samtidigt gör nyemission. Det som också är en sund fråga är att fundera över vilken ränta fastighetsbolagen klarar av.

Är det någon gång vi ska lära oss att det är viktigt att analysera bolagens balansräkning så är det nu. Fastighetsbolag med en stark balansräkning där vi bland annat ser att en stor kassa samt lågt utflöde i pengar för lånen sätts på toppen av tronen.

Som vanligt tycker jag att man ska ta det lugnt och inte sälja fastighetsbolag för att byta mot något som går bra för tillfället, exempelvis läkemedel. Oftast har tåget redan gått när du skiftar om och då är det bara en dum idé. Med det sagt kan det ta länge innan en sektor kommer tillbaka.

Det vi däremot kan göra är att plocka in mer när det regnar. Kanske kan vi även byta till oss bolag som bevisat sig vara bättre än andra. Ett sådant som jag själv funderar över är  Atrium Ljungberg där dippar i kursen sällan uppstår. 88 000 hos Avanza äger Castellum som tappat bort sig själv på stigen, medan 5000 äger Atrium Ljungberg. Intressant, men samtidigt är jag en av de som äger Castellum och inte Atrium.

Någon som däremot passar på att köpa Castellum är den sluge Roger Akelius. Där tror många att han ”avsiktligt” försökt sänka kursen för att köpa billigare. Samtidigt har han inte gått emot några regler utan håller sig på spelplanen. Jag tweetade om detta för någon vecka sedan som sågs av 35K personer

Frågan är: kan någon se mer genom-glad ut än Roger?

Jag lyssnar numer sällan på Avanzapodden men det senaste avsnittet som handlade om fastighetssektorn med Peter Norhammar (fond: Avanza Fastighet by Norhammar) tycker jag var värt att lyssna på. Länk till Avsnittet. Här får vi tänka på att Peter är positiv till fastighetsbolagen av en anledning då han faktiskt förvaltar en fastighetsfond.

I avsnittet kunde vi bland annat höra hur Norhammar tycker att Castellum är köpvärt nu, med den enkla anledning att det historiskt varit rätt att rygga Akelius i hans drag på schackbrädet. Även mycket om nuvarande värdering av fastighetsbolagen tas upp i avsnittet.

Hur mycket ränta klarar Fastighetsbolagen?

Affärsvärlden har nyligen gjort en sammanställning av de mest välkända fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen och rangordnat dessa utifrån vilken ränta de kan tänkas klara av.

Här har man beräknat något som kallas för ”break-even-ränta”, vilket enkelt förklarat är den ränta som fastighetsbolagen klarar av innan förvaltningsresultatet per stamaktie blir negativt. Som du säkert vet så är fastighetsbolagens utdelning baserat på förvaltningsresultatet och normalt brukar vara att man delar ut ca 50% av detta.

Här ska tilläggas att den här ribban är väldigt lågt satt och att det inte blir några pengar kvar alls till stamaktieägarna är givetvis inget att eftersträva.

Vad vi kan utläsa från diagrammet ovan är att Hufvudstaden bör klara högst ränta medan John Mattson klarar lägst. Ca hälften skulle klara 8% innan resultatet blir negativt. Till detta följer även bolagets snitträntor (blå prickar) och där kan vi se att Sagax faktiskt har lägst ränta just nu.

I mittensegmentet hittar vi många av mina fastighetsbolag som Cibus, Castellum och Diös, medan SBB ligger på en betydligt mer riskabel del av diagrammet.

En annan reflektion är att vi hittar många fastighetsbolag med bostads och samhällsfastigheter i botten. En av anledningarna är att hyrorna inte kan höjas lika snabbt här och att man har svårare att anpassa sitt kassaflöde.

Personligen får jag nog se över min position i Corem där jag idag äger deras D aktie. Kanske finns det en anledning till att denna handlas till 12,66% direktavkastning just nu. Här finner vi nog också anledningen till att NP3 Pref ”enbart” handlas till 7,68% direktavkastning.

Nu är förvisso alla utdelningar i det vi kallar för fixed income (preffar och D-aktier) säkrade i år men vad som händer nästa år är svårt att veta.