Midsommartransaktion – säljer ett och köper ett annat

Då har vi inlett sista kortveckan innan den klassiska industrisemestern och det är nog fler än jag som längtar efter lite längre ledighet. Jag kommer fira midsommar på lite olika vis men också passa på att göra ytterligare en försäljning nu när USA börsen faktiskt håller öppet idag.

Först och främst vill jag passa på att önska dig som läsare en riktigt god och glad midsommar.

Säljer

Digital Realty Trust (DLR)

Köper

Realty Income (O)

Ett hyfsat lätt val

Jag har ägt Digital Realty sedan 2018 och är därmed ett av mina äldsta utländska innehav i min Kapitalförsäkring. Bolaget är en REIT i sin struktur och som därmed skiftar ut stora delar av sin vinst tillbaka till aktieägarna via utdelning.

Speciellt med DLR är att man erbjuder mer komplexa fastigheter till sina kunder. Här handlar det nämligen om datacenter. Totalt tillhandahåller bolaget över 300 olika datacenter världen över till drygt 5000 kunder. Det här gör DLR till en av de största inom sektorn.

När räntorna stack iväg fick bolaget det tufft, precis som väldigt många andra fastighetsbolag. Anledningen till att man drabbades hårdare än många andra var en hög skuldsättning efter en rad investeringar i bland annat Europa. Inte bara skulden var ett problem utan många kunder försökte desperat kapa kostnader för bland annat deras molnbaserade lösningar (som står för en stor del av DLR:s intäkter).

Som mest var skulden upp 6,9 gånger EBITDA.

Sedan kom den stora AI vågen som verkligen fått aktien att rusa, inte bara i DLR utan även många andra som bedriver datacenter. Det har varit en häftig uppgång med över 70% sedan botten.

När det såg illa ut tog Digital Realty beslutet att inte höja utdelningen. Det här förstörde också deras streak med 18 år av höjd utdelning i rad. Ända sedan 2022 har utdelningen per kvartal legat på $1,22 per aktie.

Direktavkastningen har på så vis också blivit mosad. När jag i början köpte aktier fick jag dessa för 4% direktavkastning men nu är den i stället 2,76%. Det kan jag tycka är väldigt lågt med tanke på att utdelningen enbart vuxit 3,9% i snitt de senaste 10 åren.

För den som vill ställa sig i det positiva ledet finns det också många punkter. Den stora är givetvis AI vågen. Tittar du i bolagets kvartalsrapport kan du mer eller mindre se ordet AI på alla sidorna. Man vill här visa det stora behovet av mer kapacitet som datacenter ger.

Förutom det har bolaget jobbat ner sin skuldsättning rejält. Nästkommande 12 månader räknas den bli 4,66 gånger Ebitda. Det skulle alltså ta 4,66 år för bolaget att beta av sin skuld om man använder all sin vinst till detta.

Sedan har utdelningsandelen också sjunkit bra mycket. År 2023 var den 84% för att nästa 12 månader väntas bli 74%. Det är rätt lågt för REIT:s generellt.

Jag vill förtydliga att jag inte säljer allt i DLR utan bara en del. Ännu vill jag befinna mig på tåget som Digital Realty styr och den mega-trend som bolaget befinner sig i. Det här blir ytterligare ett steg i min resa att nu transformera mot högutdelare då det inte är allt för länge innan jag trappar ner min tid som ordinarie arbetare.

Vad jag i stället väljer att investera i är Realty Income. En del slantar kommer även landa i Latour. Jag stod i valet och kvalet mellan Realty Income och månadsutdelaren Cibus (som jag också äger) men valet landade på den förstnämnda.

Det är rätt roligt. För bara en vecka sedan fick jag kommentaren från en läsare att ”sälja skräpet” då det finns bättre investeringar. I stället köpte jag mer 😀

På sätt och vis kan jag också hålla med. Hade jag exempelvis stått med valet att antingen behålla Realty eller Investor så hade valet självklart legat på Investor.

Många tittar nog på Realty Income och inser att aktien kanske inte är något för dem då kursen varit en surdeg Här är det viktigt att komma ihåg att en mycket stor del av bolagets vinst går tillbaka till aktieägarna och att mycket av totalavkastningen kommer från återinvesterad utdelning.

Som exempel ser utvecklingen för Realty Income rätt tråkig ut i år, men om du tittar på den totala avkastningen har vi i stället en siffra på 10,93% för enbart första delen av 2025. Det är rätt bra med tanke på hur börsen som helhet gått i år.

2025 har också varit ett speciellt år rent utdelningsmässigt för Realty Income. Normalt höjer man utdelningen en gång per kvartal men nu i närtid har investerare fått tre höjningar inom loppet av drygt tre månader. Första kom i december 2024 där man höjde med samma belopp som man vanligtvis gör. Men sedan dök det upp en specialare i februari där man höjde utdelningen 1,5%. Sedan höjde man igen i mars, återigen med en vanlig siffra.

Då direktavkastningen är 5,61% och utdelningen säker finns det enligt mig ett köpläge. Utdelningsandelen har sjunkit med några procentenheter under några år och jag skulle säga att bolaget är i utmärkt kondition. Sedan är jag som vanligt förvånad över att investerare inte väljer att värdera upp fastighetsbolagen.