Idag ser det klart mycket bättre ut för fastighetsbolagen än när styrräntan var på toppen tillbaka i 2023. Ändå fortsätter sektorn att underprestera och investerare verkar knappt vilja ta i fastighetsbolagen med tång. Utdelningarna har nu börjat återkomma och frågan är ifall det kan vara värt att spana in sektorn på nytt.
Eller ja ”spana in sektorn på nytt”. Du som trogen läsare vet säkert att jag redan äger rätt mycket fastighetsbolag i portföljen.
Innan jag börjar vill jag rekommendera dig att läsa Aktiepappas senaste inlägg om bostadsmarknaden. Väldigt intressant, men också skrämmande inlägg. Det här inlägget handlar inte riktigt om samma sak men nosar ändå på ämnet.
Nuvarande räntor och fastighetsbolagens kursutveckling
Det var som sagt i september 2023 som Riksbanken höjde styrräntan för sista gången (eller ja, för denna gång). Då till 4,0%. Efter det har vi sett en rätt brant nedgång och styrräntan har nästan halverats från tidigare nivå. Ändå ligger aktiekurserna för många fastighetsbolag kvar på nivån vi såg 2023.
Det finns lite olika fastighetsindex att kika på men jag gillar det från fbindex.se. Detta har som mål att följa utvecklingen hos fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen (OMXS). Indexet började tracka bolagen 2019. Vill man ha ett index längre tillbaka kan du spana in Carnegies fastighetsindex.
Vi tydligt se hur svenska fastigheter sprang om Stockholmsbörsen efter pandemin men allt sedan början av 2022 haft en betydligt mörkare resa. Har du haft en hygglig stek fastigheter i portföljen, likt mig själv, så är risken stor att du halkat efter.
De senaste 30 dagarna har fastigheter gått något bättre än index. Det är också svårt att se hur allt som hänt nu den sista tiden ska vara Negativt för fastighetsbolagen som helhet.
Konjunkturoron är förvisso ihärdig, men den s.k. 5-åringen har ändå fallit tillbaka senaste tiden. Under mars steg räntorna snabbt och vi kunde se hur den 5-åringen stack iväg från 2,0% till 2,4% i takt med tullarna. Nu har den räntorna fallit tillbaka igen och är strax under 2%.
Scenariot är inte unikt för Sverige heller. Tittar vi exempelvis på europeiska fastighetsindex MSCI Europe Real Estate så har det haft en liknande utveckling. Kanske till och med värre.
Positiva tider framåt
Vi har fått in några rapporter från fastighetsbolagen men långt ifrån alla. Nu på måndag 28 april kommer tre av de större fastighetsbolagen med sina siffror – Catena, Wallenstam och Wihlborgs.
Diös levererar sin rapport den 29 april och välkända Castellum släpper siffrorna först 6 maj.
Fastighetsbolagen har helt klart lärt sig en läxa när räntorna rusade i en rekordsnabb takt. Man jobbar dels med att sänka belåningen men också göra sig mindre beroende av obligationsmarknaden som frös till is. Det var tidigare helt normalt att finansiera sig mycket via obligationsmarknaden ifall banken inte tillät mer.
Tråkigt är väl att obligationsmarknaden börjat frysa ännu en gång i takt med all oro som varit, men majoriteten av bolagen har redan hanterat de värsta obligationsförfallen.
Vi får också komma ihåg att det tar tid innan lägre ränta faktiskt syns i bolagens resultaträkningar. För våra större fastighetsbolag är räntebindningen i snitt 3,1 år. Håller sig räntan på denna nivå kommer vi alltså bara se bättre och bättre siffror.
Tidigare var det mer vanligt än ovanligt att se belåningsgrader på över 50%. Nu är den i stället strax över 40% i snitt. En viktig anmärkning är att även värdet på bolagens fastigheter skruvats ner rätt rejält sista åren. Har du 1 miljon i bolån men värdet på din bostad faller markant kommer din belåningsgrad gå upp – detsamma gäller fastighetsbolagen.
Mest positivt är ändå att förvaltningsresultaten började bli bättre redan mot slutet av 2024. Tittar vi på snittet i kvartal 4 blev ökningen hela 12% mot samma kvartal 2023. Förvisso kommer man då från väldigt klena jämförelsetal 2023, men ändå!
Fastighetsbolagen är inte de utdelningsmaskiner de en gång var och risken är nog stor att det kommer dröja innan bolagen vågar dela ut mer. Snittet på direktavkastningarna är enbart 2%. De klassiska 4-5% vi såg innan är ett minne blott.
Castellum, Nyfosa och Diös har nu återinfört viss utdelning och många andra större fastighetsbolag höjde utdelningen.
Dessutom ser vi en riktigt stor rabatt bland bolagen och det är väl bara Sagax och Whilborgs som handlas till premie. Just nu rycker dock Mr Market på sina axlar beträffande rabatterna.
Jag är faktiskt fortsatt förvånad varför marknaden är skeptisk kring fastighetsbolagen. Kanske vill man se att isen verkligen lossnat och avvaktar ränteläget mer innan man vill höja kurserna.
Tyvärr är min gissning att vi aldrig kommer se hur fastighetsbolagen frodas likt man gjorde under nollräntemiljön. Här spände alla musklerna och kunde investera hejdlöst för att öka förvaltningsresultatet. Det funkade ett tag åtminstone.
Jag äger följande fastighetsbolag i portföljen
- Cibus
- Castellum
- Diös
- Realty Income
- + Sagax D och Corem D
Jag äger 4,95% av portföljen i fastigheter, en del Wihlborgs och Sagax D samt en liten sudd Cibus. Är ganska nöjd med den exponeringen. Patric
Tjosan Patric och tusen tack att du delar med dig.
Är ändå fascinerande hur en sektor så snabbt kan bli ratad. Det här var guldet för utdelningsinvesterare innan pandemin och nu får den mest kritik kan jag tycka.
Men allt som går skit för tillfället kommer också få skit. Så har det alltid varit. Kanske är det dit man ska snegla
Tycker det är bra att många är försiktiga med utdelningen tills skuldsättningsgraden förbättrats. Bättre långsiktigt hållbar utdelning och starka finanser än att ligga på gränsen och riskera kris hela tiden
Jo men absolut är det så!
Skulle vara spännande att se hur mycket mindre andel obligationslån fastighetsbolagen har. Vet att de jag har i min egna portfölj sänkt sin andel åtminstone. Castellum har dessutom en belåningsgrad på lite drygt 30% idag. Det är mindre än vad jag har privat 😀
Hur ser du på Nibe i framtiden?