Jag ställde mig en fråga igår som jag ännu inte funnit ett bra svar på men som jag fortfarande jobbar på…
Frågan är:
Hur pass bra har fastighetssektorn inklusive utdelning presterat jämfört med börsen i stort?
Problemet är väl att historiken kring många svenska fastighetsindex inte sträcker sig så långt tillbaka i tiden som jag vill. Då tänker jag exempelvis på Carnegie Fastighetsindex eller indexet från ibIndex. Alternativ är väl MSCI Svenskt Fastighetsindex. Har du något tips får du gärna informera mig 🙂
Veckans aktie blev Castellum
Dagens Industri publicerar varje vecka veckans aktie och i veckan landade den lotten på Castellum. Det fanns ett par läsvärda tankar i den analysen som jag tänkte dela med mig av. Artikeln fick namnet Billig hur man än räknar – köp fastighetsaktien.
Det här är 5 punkter som jag själv tar med mig från analysen men läs gärna hela här (endast om du betalar). Jag är då inte sponsrad av Di men gillar deras analyser.
Nästa års utdelning
Som du minns var Roger Akelius (ny största ägare) ute i GP och uppmanade Castellum att slopa sin utdelning. 24 år med stigande utdelning skulle i sådana fall nå sitt slut.
Det finns däremot många som tycker annorlunda då Castellum kommer kunna kontra bra med höjda hyror. Prognosen är att Castellum i år gör ett förvaltningsresultat på 14 kr/aktie och av detta delar man ut 7,8 kr. Nästa år ligger utdelningsprognosen på 8 kr.
Ja, nu till våren får vi svaret på vad som verkligen kommer hända.
Högre ränta?
DI har faktiskt gjort en så kallad känslighetsanalys för att visa hur bolaget tacklar högre räntor. Castellum lär hantera det hyfsat bra då man har en låg belåning på 40%.
Om vi leker med exemplet att driftnettot* höjs med 10% (tack vare höjda hyror) och snitträntan höjs från dagens 2,3% till 4% så faller förvaltningsresultatet med 20%. Prognosen i år är ett förvaltningsresultat på 14 kr/aktie och utdelning på 7,8 kr/aktie. Det blir smärtsamt men inte fullt så smärtsamt som många tror.
*Driftnetto = intäkter från hyror minus kostnader
Driftnetto = Hyresintäkter – Driftskostnader – Underhållskostnader – Fastighetsskatt
Stor marginal
Det jag också tar med mig är att fastighetsbolag har väldigt god vinstmarginal och inte bara några futtiga procent som för många inom detaljhandeln. I de första 9 månaderna för Castellum så rör det sig om hela 52%. Driftnettot (se definition ovan) är 4 gånger så hög
Är det så illa med kontor?
När pandemin bröt ut så var fastighetsbolag med kontor inget att hänga i julgranen precis. Nu har vindarna vänt och fastighetsbolag med stora delar inflations-styrda fastigheter blir mer attraktiva. Dessa kan justera hyran utifrån KPI, så stiger inflationen stiger också hyran.
För Castellums del är nästan 100% av hyreskontrakten länkade till inflationen. Kunderna är till största delen stora stabila företag samt myndigheter. Dessa borde klara tuffare tider så vakansrisken är mycket mindre.
Historisk hög direktavkastning
Direktavkastningen i Castellum är i runda slängar 6,5% räknat på prognosen som DI tagit fram. Vi får gå tillbaka till finanskrisen för att hitta sådana siffror.
Bild från Dagens Industri
Idag gjorde jag kanske en dum sak som sålde mina Castellum men det blev för lockande att plocka hem en fin vinst. Vi får väl se om det kommer en körare nedåt igen och möjligheter till ingång i aktien igen.
Intressant att läsa idag är att Fastpartners VD och fastighetsnestorn Johansson tror även han på svårare tider för branschen vid årsskiftet. Blir spännande och se om Akelius och Johansson får rätt. Då kan bättre köplägen i fastighetsaktier uppstå.
Tjenare!
Alltid när jag sålt så har det varit för tidigt men jag litar på professorn 😀
Ja, vi får väl se om Akelius och Johansson får rätt.
På senare tid har väl Akelius mest gjort rätt saker så kanske är dagen kommen nu 🙂
Jag tror inte att det är dumt att sälja av och plocka hem lite vinst ibland. Även om man är en buy-and-hold-investerare och utdelningsinvesterare i botten så tror jag att det är något folk gör lite för lite i allmänhet. Dels säkrar det en viss avkastning och möjliggör diversifiering till annat, och säljer du en andel av ditt innehav kan du se det som att du ökar dina säkerhetsmarginaler på nedåtsidan. Säljer du 50% av ett innehav i ett bolag som du gjort 50% kursvinst på så får du ju tillbaka 75% av din ursprungliga investering, (och då kan man… Läs mer »
Jag håller med! Jag brukar ofta nöja mig med 50-60% vinst i en aktie (ibland mindre) och investera i en aktie som har låg andel i min portfölj, eller en aktie som är på min bevakningslista alternstivt ligga likvid en stund tills ett läge uppstår.
Jag tror vi kommer få se en nedtur igen innan vi vänder uppåt.
Tycker inte alls det låter helt fel med ditt resonemang. Jag har för mig att Ellinor Becket har skrivit lite om det.
Mvh
Man ska aldrig sälja aktier i bra bolag. ⚠️
Vi har alla olika strategier. Nu har jag igen kristallkula men jag skulle inte bli förvånad om Castellum nosar på 120-125 sek innan nyår och då kan man plocka in aktien igen och då som i mitt fall gjort en vinst på >60 KSEK som kan användas till andra investeringar.
Varför inte?
Idag blev Castellum mitt största innehav efter dagens uppgång. Skönt att de stora ändringarna kan gå i positiv riktning ibland också.
Det tråkiga är bara att allt börjar kännas dyrt igen =)
Haha! Ja jag känner lite detsamma. På samma gång som man blir glad av blå siffror så blir man lika fort ledsen 😉
Empiriska bevis på att man alltid ska tanka fett i de kriser som våra folkvalda komvux-politiker 👩🎤🧑🎤skapar med jämna mellanrum. ⛽️
Komvux-politiker…haha den var jäkla bra! Så sant och sorgligt!
Är du nånsin nöjd?
Nu blev det väl lite tokigt med årets utdelning?Castellum delar ut 1,9 vid fyra tillfällen vilket summerar till 7,60.
Tänker att det framförallt är viktigt om man ska ställa det i relation till prognosen på 8kr.
Jag känner mig väldigt ambivalent angående Castellum efter de senaste turerna. Som jag förstått det handlas deras obligationer på cirka 7-9% ränta, DI:s antagna ränta på 4% verkar alltså ligga väldigt lågt! Samtidigt ska det bli intressant att se om de får igenom hyreshöjningarna på 10% eller om hyresgästerna förhandlar ned dem. Jag tittade lite på förfallen av deras räntor och de har 30miljarder som förfaller inom 12 månader, omfinansierar de då på 7-9% blir det riktigt illa. Risken för nyemission som Akelius flaggar för är inte otänktbar. Skrev om det på bloggen här om dagen. Än så länge äger… Läs mer »
DI analys bygger på historiska data (nollränta) och då är det trevligt med överbelånade fastigheter. Inte lika kul när kalaset skall betalas med högre räntor. En annan irriterande sak med Castellum är Akelius judiska ✡️ beteende. Först skaka hand med Arnhult, för att sedan hugga dolken djupt in mellan skulderbladen. 🔪 Bedrövligt beteende och skulle inte förvåna mig om ryktena om pedofila böjelser bubblar upp till ytan igen… 🌈
Alltså vad fan, jag läste ” juridiska” o sen när jag såg tummen ner så läste jag igen. Skärpning grabben. Du behöver inte lägga till sånt till diskussionen, det för snacket i en annan riktning än åt ekonomiska frågor…. Jag tyckte det var skitigt gjort av roger att snacka illa om castellum för att jag såg direkt att planen med det var att tanka mer aktier i närtid, precis som Elon gjorde när han haussade bitcoin, först tweetar han en bitcoin symbol o värdet går upp, då säljer han, sedan så stängs möjligheten att köpa tesla för bitcoin ner, då… Läs mer »
Du måste vara ny här. Gnagis är vår resident kvinnohatande antisemit här på bloggen. Tyvärr så kan KtM inte göra något åt saken då det skulle innebära en oacceptabel attack på det fria ordet att rensa inlägg från uppenbara brott mot svensk lagstiftning (som Gnagis ju bryter ganska friskt mot).
Det har KtM förklarat i ett tidigare inlägg om Gnagis som jag tyvärr inte pallar dra fram just nu men där kontentan iaf är att det är hemskt synd om KtM och att alla krav vi läsare ställer om ev moderering är alltför jobbiga att fixa.