Kallebäck – det enda enfastighetsbolaget värt att äga?

Kallebäck Property Invest är ett s.k. enfastighetsbolag, med andra ord ett fastighetsbolag som bara sköter om och hyr ut en enda fastighet. Det finns givetvis fördelar och nackdelar med dessa men på senare år har jag varit skeptisk. Kallebäck kanske får mig att ändra min teori om åtminstone ett sådant bolag.

Följ mig gärna på sociala medier. Ett gratis sätt att stötta bloggen 🙂

Fördelar och nackdelar med enfastighetsbolag

Det positiva med enfastighetsbolag är att komplexiteten minskar. Transparensen ökar också. Du har bara en fastighet att bry dig om och oftast enbart en hyresgäst att hålla lycklig. I många fall betalar även hyresgästen driften av fastigheten såsom elen.

Det negativa är givetvis att hela investeringen kan gå åt skogen ifall hyresgästen får problem och tvingas flytta. Oftast är fastigheten specialanpassad till just denna hyresgäst så att hitta en ny kan vara väldigt besvärligt.

Kallebäck Property

Efter det felsteg jag gjorde i Saltängen Property Invest så lovade jag mig själv att aldrig sätta fötterna i ett enfastighetsbolag igen. I och för sig har det funnits värre investeringar jag klivit in i. Inklusive utdelning blev ändå min investering i Saltängen plus/minus noll.

Redan på den tiden fanns det någon läsare som tipsade mig om Kallebäck. Vem det var kommer jag inte ihåg. Idag ser det kanske ut som att det är ett av de enda mer robusta casen inom den här egendomliga kategorin av investering.

Kort om Kallebäck

Kallebäck äger och styr över en enda fastighet som man hyr ut till SAAB. Fastigheten ligger i utkanten av Göteborg. Som många av er vet så är SAAB nu hetare än någonsin då Sverige gått med i Nato och kanske har man de bästa åren framför sig nu när försvaret rustas upp.

En fördel kring aktieägandet i Kallebäck är att SAAB själva äger hela 27% av aktierna genom en pensionsstiftelse. Det ser jag som positivt. Nackdelen är väl att Kallebäcks VD Malin Lövemark inte äger en enda aktie.

Risken att SAAB lämnar bygget är väldigt liten. Hyresavtalet man har nu sträcker sig till utgången av 2031 och uppsägningstiden är 2 år. Fint är att hyresnivån justeras enligt KPI – stiger inflationen ja då stiger också hyran med viss fördröjning.

Just Kallebäck fastigheten är anpassad till SAABs verksamhet. SAAB utvecklar och testar nämligen radarsystem vid anläggningen vilket måste ske på en plats med höjd och där passar denna fastighet väl in. Det är nog även svårt för SAAB att hitta lokaler av liknande storlek. Sedan har vi säkerhetsaspekten som just nu är hög just här.

Lånen i Kallebäck

Om ett fastighetsbolag lånesituation var viktig tidigare så är den helt klart Ännu viktigare idag.

Det finns idag tre fördelar med Kallebäck och deras belåning

• Belåningsgraden är låg och idag ligger den på 39% räknat på totala tillgångarna
• Snitträntan är idag låg på 2,29%, dock kommer den öka 2024-04-10 då lånet löper ut.
• Hyresgästen står för driftkostnaderna. När dessa stiger så belastas inte Kallebäck

Summering

En investering i Kallebäck kan jämföras med en investering i en preferensaktie där du inte får ta del av mer värdeskapande utöver den utdelning du får.

Idag får du 3 kr/aktie varje kvartal och det resulterar i nästan 7% direktavkastning. Det återspeglar även viss trygghet. Idag finns det preferensaktier som ger +10% årligen men då är risken också betydligt högre. Marknaden har med andra ord redan prisat in eventuell risk.

Utdelningen skulle jag säga är trygg men det finns givetvis en liten risk att det blir samma scenario som i Saltängen; d.v.s. där man sålde hela rasket till ICA men då man gjorde en ny värdering insåg man att värdet inte alls var detsamma som tidigare, varpå vi fick en skräp-kurs när allt såldes. Den risken är väl heller inte särskilt stor även om SAAB redan äger mycket aktier.