Därför fortsätter jag köpa månadsutdelaren 2025

Cibus har haft en tuff start på 2025 precis likt andra fastighetsbolag. Det är även mycket som hänt med fastighetsbeståndet i takt med deras globala expansion. Här är inlägget där jag berätta varför jag väljer att köpa mer av denna månadsutdelaren som ger 6,66% i direktavkastning.

Sedan februari i år har aktien fallit med ca 15%. Det är faktiskt mer än många andra fastighetsbolag likt exempelvis Castellum som fallit 8%. Man kan tycka det är märkligt med tanke på Cibus stabila kunder inom dagligvaruhandeln, men egentligen är det rätt logiskt om vi kikar på läget (mer om det senare).

Just nu råder det stor oro där en viktig punkt är framtidens räntor. Som exempel har det varnats för att kommande gigantiska investeringar i försvar, säkerhet, infrastruktur och klimatåtgärder leder till en skuldspiral, vilket kan trycka upp räntorna. Självklart är det negativt för bostäder som valt att finansiera sin verksamhet med en stor andel lån.

Cibus expanderar

Backar vi bandet till hur Cibus faktiskt grundades så var det via ett förvärv i Finland av dagligvarufastigheter. Det här var tillbaka i 2018. I det beståndet såg vi de populära dagligvarugiganterna i Finland, nämligen Kesko och Tokmanni.

År 2020 trädde sedan Cibus in i Sverige där man förvärvade fastigheter som hyrs ut till Coop för 1,9 miljarder. Sedan dröjde det fram till 2022 innan man trädde in i Norge och Danmark.

För att finansiera kalasen med förvärv har Cibus tryckt nya aktier, vilket då späder ut redan existerande aktieägare. Fördelen är att man får in mer pengar och slipper öka belåningen. Det här är ett väldigt vanligt förekommande fenomen för fastighetsbolag och särskilt REIT:s i USA.

Resan verkar vara långt ifrån slut och de sista månaderna har man genomfört ett par viktiga förvärv. Dels har man fortsatt expansionen i Danmark för 1,3 miljarder dels, ett större förvärv i Benelux för 5,6 miljarder.

Det här blir därmed ett stort inträde för Cibus i Belenux marknaden. Benelux är idag det samlade namnet på Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Vad man förvärvade där var Forum Estates med den absoluta majoriteten dagligvarufastigheter. Ungefär 75% av dessa finns i Belgien och resten i Nederländerna och Luxemburg.

Länder som Cibus är exponerad mot baserat på fastigheternas värde:

• Finland 46%
• Danmark 17%
• Belgien 16%
• Nederländerna 5%
• Norge 3%
• Luxemburg 0% (avrundat)

Fördelarna just nu

En fördel är att den nya marknaden Benelux är rätt lik den marknad vi har i Norden. Även här är det en rätt väletablerad marknad och det i sin tur begränsar att nya kan komma in på och ska kriga.

Cibus gjorde förvärvet till en direktavkastning på 6,5% som är i linje med det bolagets snitt innan förvärvet. När det kommer till direktavkastning för fastigheter så beräknas det genom driftnetto* i förhållande till fastighetens värde. Har fastigheterna stora hyresintäkter och fastigheternas köptes in till ett lågt värde så får man alltså en riktigt fin direktavkastning.

*hyresintäkter minus driftkostnad. Tar man goda hyror och har begränsade driftkostnader blir alltså driftnettot stort.

Kikar vi på vad Cibus bör prestera i resultat nu 2025 så ligger det runt 1 euro per aktie. Då man är väldigt mån om utdelningen till sina investeringar kan vi alltså vänta oss att utdelningen hålls även nästa år. Dock har jag svårt att se hur utdelningen kommer kunna höjas inför 2026. Du får alltså 6,6% uppdelat på 12 månader och det får du vara nöjd med.

Bolaget har en hög belåning idag men samtidigt täcker resultatet räntekostnaderna 2,2 gånger. Det är rätt positivt men förändras ränteläget igen kommer den siffran se tråkigare ut. Kommande åren väntas Cibus betala lite drygt 4% i ränta för sina lån i genomsnitt .

En annan positiv sak jag själv ser är att majoriteten av lånen idag är finansierade via banken. Nu är obligationsmarknaden betydligt bättre än när den frös till is då räntan var hög. Att bilden ser ut såhär idag är inget minus ifall vi ser ett förändrat läge igen.

Den genomsnittliga återstående avtalstiden är just nu 4,9 år och nedan presenteras hur avtalen förfaller då det är dags att förnya.

Hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren

Fördelen med beståndet är att dagligvaruhandeln är enormt stabil och inte alls i samma läge som kontoren just nu. Det råder god chans att en matkedja väljer att förlänga kontrakten då det väl blir dags. Att flytta skulle innebära riktigt stora kostnader och oftast är nuvarande läge viktigt för butikerna.

Ett par nackdelar

Först och främst ser vi att Cibus idag har en premie på 14%. Rabatt och premie kan jag tycka är lite mindre viktigt än när det kommer till investmentbolag, men det säger ändå hur aktien värderas i förhållande till fastigheternas uppskattade värde.

Som jämförelse har Diös idag en rabatt på strax över 30%. Men det finns andra fastighetsbolag som handlas till betydligt högre premie. Däribland hittar vi både NP3 och Emilshus med en premie på över 60%.

Cibus nya förvärv drar med sig en del skulder. Även om hyresintäkterna för Cibus växer med nästan 30% kommer vinster per aktie på sista raden bara öka med några få procent. Dessutom blev vi som tidigare ägare utspädda med 21% i samband med förvärvet som Cibus gjorde.

Den största nackdelen har jag varit inne på tidigare, nämligen att Cibus har en belåning på hela 59%. Castellum som jämförelse har en bra bit under 40%.  Samtidigt är det här inom Cibus egna mål där nettobelåningen ska hållas mellan 55-65%.

En sista sak jag tänkte ta upp är en faktor som kanske rör Cibus mer än andra fastighetsbolag, nämligen e-handeln. Ökar den markant så kommer det troligtvis straffa Cibus ifall kunden väljer att köra hem sina kassar via andra leverantörer. I nuet står e-handeln bara för drygt 4% av dagligvarumarknaden i Sverige, så det är inget att oroa sig för just idag.

Av dessa 4% så är det också ungefär hälften som väljer att hämta upp sina kassar i fysisk butik. Under pandemin tyckte vi det var väldigt smidigt att hämta upp kassarna i butik och vi sa till varandra att vi skulle fortsätta med det. På senare år har vi dock migrerat tillbaka att direkt handla i butiken. Anledningen är lite oklar.

Summering

I ett läge som det här är Cibus en allt för attraktiv utdelningsaktie att överge med deras 6,66% årlig utdelning uppdelad månadsvis. Visst är det sant att bolaget kanske hedrar utdelningar lite för mycket och att det biter dem själva i svansen.

Vi kan resonera om att belåningsgraden är hög och att det kan straffa bolaget, men med tanke på beståndet och med tanke på andra faktorer som jag nämnt ovan så är det idag inget att oroa sig för.

Jag tror Cibus gjort helt rätt i deras nya förvärv men risken som sagt att det kanske inte bär enormt stora frukter om vi kikar på förvaltningsresultatet.

Själv köper jag mer Cibus nu än något annat fastighetsbolag då jag vet att denna kommer fortsätta ingå i min portfölj åtminstone tills läget förändras radikalt. Förhoppningsvis kommer denna upp bland topp 10 största bolag i portföljen.