Börspodden var nyligen ute och sågade fastighetssektorn vid fotknölarna samt lade fram argument till varför man inte bör äga bolag inom sektorn långsiktigt. Jag går med en helt annan åsikt och tror att fastighetssektorn fortsatt kommer vara värd att investera i, även om volatilitet kommer vara ett faktum.
Vill man lyssna på specifikt den delen så har jag spolat fram till just det segmentet här. Som vanligt ett väldigt bra avsnitt, även om vi tycker olika rätt ofta.
Egentligen är det bara att kika på svenska Länsförsäkringar Fastighetsfond för att inse att fastighetsinvesteringar kan vara värt att hålla sig fast vid. Ungefär 15% årligen allt sedan 90-talet. 15% är dessutom den magiska gräns som får ditt kapital att dubblas efter 5 år.
Sedan är det många som menar att räntorna hitintills gynnat fastighetsbolagen. Det stämmer kanske i närtid men för fonder som verkat sedan 90-talet finns det många tillfällen då rörliga boräntorna varit höga. Här är ett axplock:
1995 – 10,55%
2000 – 6,05%
2008 – 5,95%
Nu står vi dessutom inför en period som i min mening kan bli gynnsam för fastighetsaktier. Jag går med den filosofin att du alltid ska vara investerad i många sektorer, men köpa mer i sektorer där det brinner. Nästa gång kan det vara skog, energi eller varför inte medicin-bolagen som har det tufft. Det har åtminstone funkat för mig.
Castellum under 2024
Castellum är ett väldigt populärt aktiebolag och mig veterligen är det enbart SBB och Neobo som har fler svenska aktieägare.
Akelius Residential Property med Roger Akelius i spetsen är ny huvudägare sedan hösten 2022 och äger nu 13,5% av aktierna. Kikar vi på de åtgärder som gjorts av Akelius så handlar det om att stärka balansräkningen som äventyrades innan det att räntorna höjdes. Man har faktiskt lyckats bra med sitt arbete.
Som känt var bolaget tidigt ute med att slopa utdelningen. Investeringstakten har dessutom strypts och samt att man sålt fastigheter för totalt 8,5 miljarder kr de senaste två åren. Mest anmärkningsvärt är dock den stora företrädesemission på 10,2 miljarder som genomfördes under de varma månaderna 2023. Allt detta för att klara av de hägrande obligationsbortfall som stundar.
Castellum har sitt primära fastighetsbestånd inom kontor, samhällsfastigheter, lager/lätt industri och handel. Kontor utgör idag lite drygt 60% av beståndet. Här har bolaget haft en fördel då hyrorna kunnat höjas i snabbare och bättre takt än vanliga hyresbostäder. Största delen ligger i Stockholmsregionen:
Castellum har till mångas besvikelse gjort allt för vågade affärer som ledde till ett större beroende på obligationsmarknaden. 2020 inleddes budstriden i Entra där Castellum nu äger en tredjedel.
2021 förvärvades Kungsleden som Castellums dåvarande nyckelperson Rutger Arnhult drev igenom. Det här utgör nu en betydande del av beståndet men som du säkert förstår gjordes det här stora förvärvet i den sämsta av tider.
Fördelen just nu är att belåningsgraden är rätt låg. Som du kan se visar man två olika nyckeltal för belåningen i deras årsredovisning. Jag kan tycka att 42% är ett mer rimligt tal då det är nettoskuld exklusive leasingskulder delat med fastighetsvärdet. Hursomhelst är det här lågt och belåningsgraden har de senaste åren gått ner. När jag började investera var den närmare 50%.
Förutom det har Castellum en hög räntetäckningsgrad på drygt 3 gånger. Det här visar hur väl ett bolag kan betala sina räntor. 1,0 i räntetäckningsgrad innebär att man nätt och jämt kan betala sin ränta men inget blir över. Med det här sagt var räntetäckningsgraden 5,4 gånger år 2020.
Snitträntan för Castellum är just nu 3,3% och förväntas stiga till strax under 4,0% innan den börjar sjunka igen tack vare sänkt ränta. Att obligationsmarknaden nu sakta men säkert börjar öppna upp igen är väldigt goda tecken för Castellum.
Castellum är inte det fastighetsbolag som mår bäst idag, men det är långt ifrån det fastighetsbolag som mår allra sämst.
Castellum – när kommer utdelningen tillbaka
Affärsvärldens beräknade förvaltningsresultat/aktie för Castellum landar på 10 kr/aktie för 2024. Då Castellum brukar dela ut 50% årligen så skulle det innebära 5 kr/aktie.
Dock är det ett optimistiskt antagande och mycket tyder på att Castellum kommer fortsätta vara återhållsamma med likviderna. Speciellt med tanke på att man kommer vilja fortsätta investera nu efter det att bränderna är släckta.
I deras scenario skissar man på 2,0 kr/aktie som då betalas nästa år. Det tycker jag också låter rimligt. Det ger en väldigt låg direktavkastning på 1,5% idag men har man en lång horisont och tittar på Castellum kommande år så lär det här bara bli bättre och bättre.
Jag har valt att handla mer Castellum nu under april och det kommer troligtvis bli att skeppa in fler aktier i portföljen. Teorin är att utdelningen kommer kunna växa nu kommande år och att utdelningstillväxt för de aktier jag köper nu lär bli fenomenalt.
Visst, ränteläget kommer aldrig gå tillbaka till som det var tidigare, men trots det tänker jag att Castellum har en god framtid framför sig.
Så länge Roger Akelius är storägare kommer utdelningen lysa med sin frånvaro. Akelius gillar av princip inte utdelning. Sålt allt.
Akelius tänkte ju slopa utdelning för Academedia också så jag tror också att så länge Akelius är storägare så kommer Castellum inte att återinföra något utdelning
Det gör inte Erik Selin heller. Gemensamt för dessa två är att de behållt sina imperium när Arnhult, Batjlan, Engelbert med flera havererat.
Jag gissar på noll kronor även nästa år. Men 2026 är det nog utdelning igen, dock lägre än det var senast.
Det är min bedömning också.
Jepp, håller med. Ingen ökning där. Hold
Jag sålde mina Castellum aktier när utdelningen slopades och kommer förmodligen inte att köpa in dem igen, Men det kan ju naturligtvis vara en bra affär att köpa nu för den som är beredd att ta lite risk…
Börjar fundera på om jag ska skala ned Castellum lite.
Det är en lite för stor post för mig om de bara kommer dela ut småpengar. Nästa gång kursen börjar närma sig 140 spänn blir det nog en halvering.
Hyvlade av lite och flyttade till andra fastighetsaktier med lite lägre DA. Ökar gärna på Castellum när de börjar med utdelning igen.
Kör covered call och du har en månads utdelning runt 10%
Såg en kommentar på ett diskussionsforum en gång som fastnade: Äger man bostad i Sverige är man fullinvesterad på den svenska fastighetsmarknaden. Skanska är det närmaste en fastighetsaktie i min portfölj. Ägde tidigare Castellum men känner ingen köplust.
Finns bättre fastighetsaktier
Det är ett vanligt påstående att ränorna inte kommer gå tillbaka till tidigare nivåer. Men, vad grundas egentligen detta på? Låt säga att amerikanarna får en näsbränna och upphör med sina ekonomiska underskott (tydligen är var tredje krona i statsbudgeten lånade pengar). Lägg till att ryssland förlorar i Ukraina vilket leder till en fredlig period där skurkstater begrundar detta och skickar sina sår. Sedan seglar Indien och vissa andra ssiatiska och afrikanska länder upp som trygga miljöer att förlägga produktion till, vilket bidrar till en återglobalisering med tilltagande lönepress. Världen förstår att allt inte nödvändigtvis måste förläggas till Kina. Vidare… Läs mer »
Totalt orimligt. Alla utom fastighetsbranschen var helt inställda på räntehöjningar för två år sedan. Inflationen hade spårat ur och hyperinflation var runt hörnet. Detta kommer vara sant 20 år framöver tack vare pengarna som printades till Covidcheckar, svindyra Pfizervaccin, kulturbidrag etc. Varje gång man försöker sänka räntan framöver kommer ekonomin bli överhettad och man får backa igen. Det är vad vi har att se fram emot, tills det slutligen smäller rejält och dollarn går under pga förbrukat förtroende.
Jag vill minnas att alls, inklusive riksbanken, bara såg inflationsökningen som tillfällig i början. Ett litet fartgupp i en annars död ekg-kurva konstant pendlande mellan 1-2%. Hade fastighetsbranschen förväntat sig höjd ränta hade de väl inte överbelånat sig så mycket?
Poängen är att ingen ser ett paradigmskifte i ekonomin komma på förhand (i tid). När den väl kommit så tror alla att den ”nya verkligheten” ska gälla för evigt. Men ingen vet när pendeln slår tillbaka nästa gång.
Håller med 🙂