Fastighetsbolagens stabila kassaflöden gör det möjligt för dessa att ha en relativt hög belåning. Frågan är, hur ser belåningsgraden ut för välkända fastighetsbolag på Stockholmsbörsen?
Under lång tid har vi haft historiskt låga räntor. Generellt brukar man säga att låga räntor gynnar fastighetsbolag som har hög belåning, samtidigt som det missgynnar banker vars kunder betalar ränta på sina lån.
Det här är givetvis relativt och mycket annat kan påverka fastighetsbolagen. Ett exempel är Corona där fastighetsbolag vars portfölj består av mycket reail, service och kontor påverkats väldigt negativt.
Cibus
Cibus är ett bolag som många ryckts med i, det är ingen tvekan om den saken. Sedan finns det givetvis de som tycker att bolagets höga belåning kontra den utdelning som bolaget ger innebär för hög risk. Det här är i alla fall något man ska tänka på innan man investerar.
Hufvudstaden
Hufvudstaden sticker ut med sin låga belåning. Det här är heller inget undantag utan bolaget har haft en låg belåning under lång tid:
Castellum
När jag började investera i Castellum var belåningen strax under 50%. Denna har under åren sjunkit rätt mycket och är nu nere på 43%. Oftast finns det en anledning till att fastighetsbolagen höjer/sänker sin belåningsgrad.
Castellum fastställde redan vid börsnoteringen år 1997 att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 50% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.
Fastighetsbolagen brukar ha en hög belåning för att kunna vara tillräckligt offensiv, samtidigt vill man inte öka sin belåning allt för mycket om räntan skulle öka.
En sak jag tänkt på tidigare är att belåningen borde understiga 50%, men det är heller ingen gyllene regel. Det är egentligen först när det börjar skaka som belåningen gör sig till känna.
Kikar vi bara hur Sverige ser ut idag så anser många att pengar är gratis. Du kan i princip låna dig upp över öronen men ändå ha råd att betala p.g.a. väldigt låg ränta. Att låna med tanken att aldrig kunna amortera av allt innan livets slut är inte ovanligt…
de som köpt bolag som Sagax,Np3, Fastpartner,Catena,Wihlborgs etc för 5 år sedan har gjort en fantastisk resa, många bolag som ökat 100% och t o m uppemot 500% i värde
Belåningsgraden är kopplad till fastigheternas risk. Om fastigheterna är volatila. T.ex hotell eller retail är det stor skillnad mot stabila hyresbostäder eller livsmedelsfastigheter med 10-åriga kontrakt. Så en vettig företagsledning har belåningsgrad efter riskprofilen
Alltid intressant. Håller med myntaren om att man får bedöma belåningsgraden efter risk och fastighetstyp. Det är en balansgång med en inte alltid supertydlig tradeoff i alla bolag.
Det som är fascinerande är att många utpräglade bostadsbolag (alltså med mycket bostäder i beståndet, typ Balder/K-fastigheter) har högre belåning och har haft snabbare tillväxt men i princip aldrig utdelning. Det är en kombination jag saknar, typ lägre riskaptit, mer förutsägbar tillväxt och växande utdelning i ett huvudsakligt bostadsbestånd. Men det kanske är så enkelt att Balder är det bolaget när de mognat, fast en bra bit in framtiden!
Intressant inlägg! Hur har du räknat med obligationer och preferensaktier i uträkningarna? Är det med i procenten i grafen?
Aktiepappa – en blogg om ekonomi och aktier
Snygg sammanställning. Ja så länge låg ränta gäller går hög belåning fint men sen så…
Ja. Lån är något som jag är splittrad över. Rent ekonomiskt bör man ha en viss belåning. Som privatperson bör kan ha så mycket lån så räntan täcker schablonintäkten för iskn.
Det är som sagt i teorin. Att ha det i verkligheten känns lite risky.
Hur blev det med ditt husköp?
SBB fuskar med sin redovisning ska man komma ihåg och anger lån/hybridobligationer som eget kapital. Belåningsgraden är nånstans mellan 65-70 % vilket innebär att de kan bli tvungna ställa in utdelningarna om räntan stiger mer. Dessutom lånade de nyligen en miljard för att ”lägga om krediterna” men endast 250 msek gick till det. Resten gick till kassan, troligen utdelningar. Ett bolag som borde avlistas från börsen enligt Sven Hagströmer pga fusket med redovisningen och felaktig information till aktieägarna.