Det var redan under 2017 som jag skrev mina första rader om Atrium Ljungberg. Där och då tyckte jag den här utdelningsaktien såg intressant ut men det fanns så några andra fastighetsbolag som såg ännu mer aptitliga ut. Nu när räntan stigit till en smärtgräns så är det lätt att se hur Ljungberg klarat sig bra mycket bättre än alla de andra jag kikade på där och då. Det här är analysen av Stockholmsbörsens kanske bästa utdelningsbolag i fastighetssektorn.
Atrium Ljungberg (ATRLJ) analys
Kanske var det exponeringen mot Handel som fick mig att rygga tillbaka något 2017. Där och då så hade nämligen Atrium 36% handel i sitt fastighetsbestånd. Under den tiden så var det väldigt hett att prata om butiks-döden och köpcentrums marsch till kyrkogården.
Idag ser det lite annorlunda ut och även om Handel är en stor del så står den bara för 18%. Majoriteten är kontor (65%), men sedan får du även lite garage, lager/förråd, kultur/utbildning, restaurang.
Det har talat mycket om fördelen med kontor också. Det faktum att man kan höja hyrorna i samband med att inflationen (KPI) rör sig uppåt. För hyresbostäder gäller inte alls samma villkor och vid minsta höjning får man tidningsrubriker över sig. Tyvärr gäller samma sak nu när inflationen rör sig neråt. Att äga hyresfastigheter kan alltså vara bra nu när inflationen rör sig neråt.
Utdelningshistoriken har varit fantastisk. Castellum må ha haft längre streak med utdelningshöjningar men nu när tidvattnet dragit sig tillbaka så ser vi att Atrium inte var det bolag som badat nakna. Då Castellum blivit tvungna att stoppa utdelningen 2 år i rad så ser vi här enbart en lätt sänkning till 3,5 kr/aktie. Det är inte alls illa med tanke på hur resten av fastighetssektorn ser ut.
I december föreslog styrelsen en ny utdelningspolicy, vilken innebär att ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut. Det här skiljer sig rätt mycket från majoriteten av fastighetsbolag som väljer att dela ut ca hälften av förvaltningsresultatet. Det innebära att Atrium har mer krut att göra investeringar för, vilket är bra i den här typen av miljö.
Nyligen gjorde Dagens Industri en bra genomgång där de visar hur förvaltningsresultatet påverkats under 2023 för respektive fastighetsbolag. Här låg Atrium Ljungberg på en bra placering och resultatet har utvecklats väl i förhållande till konkurrenterna.
Vad som är ännu mer positivt är räntetäckningsgraden. Det här är ett mått som väver samman fastighetsbolagets ränteutgifter och jämför det med det man får in från driften (hyror etc). 3,8 innebär att räntorna kan betalas 3,8 år med tanke på den driftintäkt man får. En fantastisk siffra och enbart Hufvudstaden och Sagax är bättre.
Bolaget var tidigt ute bland fastighetsbolagen och rapporterade säsongens första fastighetsrapport. Här menar Atrium att mycket håller på att stabiliseras, att tillgången till likviditet förbättras och att köpare och säljare sakta men säkert möter varandra. Tyvärr ser man dock att kontorshyresmarknaden blivit trögare, något jag själv ännu inte sopat under mattan.
Jag ser bara hur det är på min arbetsplats. Det är inte direkt så att anställda är sugna på att börja jobba från kontoret fem dagar i veckan. På fredagar är hela kontoret en enda stor spök-stad. Snarare har det börjat pratas om ombyggnationer och omstruktureringar för att få mindre yta…
I Atriums fall handlar det om att den Volvo-ägda biltillverkaren Polestar sagt upp sitt avtal om 3 800 kvm med en årshyra om 12 miljoner kr. Tyvärr är det inte bara att hyra ut denna direkt utan enligt bolagets VD måste stora förändringar göras för att ens ha möjlighet att få in en ny hyresgäst. Jag kan tänka mig att Polestars biltillverkning är rätt specifik verksamhet.
En annan risk är att Ericsson flaggat för att man verkar söka nya lokaler i Göteborg. Det här är Atriums största hyresgäst. Även här verkar hemmajobben vara en bidragande faktor men jag har ingen mer info och mycket tycks vara oklart.
Varför Atrium Ljungberg klarat sig så mycket bättre än många andra handlar om deras bindningstid på räntorna. Innan det nya ränteläget så hade man i snitt bundna lån på drygt 4 års tid. Under nästkommande år kommer troligtvis räntan stiga till 3,6% jämfört med de 2,5% man presenterade nyss.
Projektutvecklingen
En fördel som bolaget alltid ridit på är deras projektdel som handlar om att bygga nytt för att maximera värdeskapandet. Just nu ser bolaget potentiella investeringar som sträcker sig in till mitten av 2030-talet där man vill utveckla fastigheter för att äga. Majoriteten av dessa är kontor men vissa tycks bli bostadsrätter.
Trots stora investeringar så kommer nog Atrium fortsätta ha en låg belåningsgrad på under 50% (målet är under 45%).
Att bolaget har en stark balansräkning idag är en förutsättning för att man ska kunna investera så pass mycket men den stora frågan är givetvis hur väl projekten kommer gå med tanke på utvecklingen vi ser för kontor. All kontorsverksamhet är dock inte lika och vi kommer se ett behov, särskilt på de attraktiva platser som Atrium erbjuder.
Vill man äga ett stabilt fastighetsbolag så är Atrium Ljungberg fortfarande köpvärt. Trots att det finns risker så är det nog snarare så att utdelningen kommer öka och inte sänkas på sikt.
Ja detta vurmande för kontorsdominerade fastighetsbolag.. Folk efterfrågar mer och mer att jobba på distans och fler och fler företag pitchar att de erbjuder på distans. Oftast är de svindyra, kontorslokalerna. Så fler företag väljer mindre orter för billigare hyror etc. Därför är kontorsmarknaden i storsstäderna döende. NYC/LA är bra exempel i USA där det håller på att gå åt helvete. Där fler och fler bolag flyttar eller inte har råd att betala hyran.
Därför investerar jag bara i Cibus i fastighetssektorn. Mat och lågpriskedjor är något vi måste ha jämt och ständigt.
Frågan är vad som kommer hända i framtiden. Fram till nu har det varit så att företaget gjort mycket för att pusha oss tillbaka till kontoret men nu när det inte verkar funka så bra så vill man i stället göra om avtalen. Någon kanske säger: ”Men herregud! Företaget kan väl bara sätta upp en policy där alla måste vara på kontoret alla dagar i veckan”. Så lätt är det tyvärr inte. Det är hyfsat lätt att byta arbetsplats i min bransch och det är hyfsat svårt att få tag i bra folk. Dessutom finns det ett värde i att… Läs mer »
Hej!För egen del håller jag mig borta från fastighetsaktier tillsvidare!!Jag letar hellre efter utdelningsaktier från hela världen som har en HÖG direktavkastning och då gärna kvartalsutdelningar så att jag kan sikta mot att få mycket stora utdelningar varje månad från något av mina innehav i utdelningsaktier och jag strävar efter att hela tiden ta hem vinster från mina köp och sälj i aktier utan utdelning för att bygga upp min ”Pengamaskin” med utdelningsaktier för att ha ett stadigt flöde av nya pengar in på mina konton som automatiskt sänker min belåning/skuld på mina aktieinnehav.Det är väldigt viktigt att hela tiden… Läs mer »
Du är bäst Peter!
Håller med. Man ska inte underskatta högutdelare heller, även om många endast kikar på kursutvecklingen och blir besvikna.
Har endast Cibus för tillfället inom fastighet . Suktar lite efter Sagax
JM kanske kan vara ok?
Sagax är ett enormt fint fastighetsbolag. Lite som fastighetsbolagens tillväxtbolag dit även Balder hör hemma.
Jag har dragit ner ganska rejält på fastighetsexponeringen. Har bara Wihlborgs kvar (de lyckades höja utdelningen även i år). Räntorna kommer nog inte komma tillbaka till de tidigare bottennivåerna och både kontor och butiker känns lite på dekis.
Finns nog en hel del sanning i det du talar om. Jag gick ju lite emot Börspoddens filosofi om fastighetssektorn men inser samtidigt att det nog aldrig kommer bli som under nollränteläget. Å andra sidan ser jag själv tendens att räntorna kommer gå ner även på längre sikt och att det är den nya trenden