Rätt att storhandla Castellum nu?

Är det alltid rätt att köpa Castellum när aktien dippar? Historiskt har det åtminstone varit så men frågan är hur pass väl bolaget är rustat för högre räntor och hur bra man kan höja hyrorna för att kontra högre kostnader.

Castellum om du investerade 1997

Redan nu tycker jag mig höra kollegor och vänner som klagar på att det blivit dyrt med bolånet. I USA är det många som har bolånet bundet, 90% tyckte jag mig ha hört. Här i Sverige ser situationen lite annorlunda ut och här har vi länge gått med filosofin att det alltid är bättre att ha ett rörligt bolån.

Generellt har fastighetsbolagen rätt lång bindningstid på sina lån, vilket då medför att effekten kommer först långt efteråt. Men hur ser det då ut för Sveriges främsta utdelningsbolag Castellum?

Investerade du i Castellum år 1997 så har du fått en totalavkastning på hela 15,5% årligen. Det är verkligen inte illa och det råkar faktiskt vara så att 15% årligen fördubblar ditt innehav på 5 år. Jag har inte investerat så länge, men visst har jag sett till att köpa några aktier lite nu och lite då.

Stresstesta ett fastighetsbolag?

Jag har sett andra göra liknande stresstest på fastighetsbolag tidigare men det jag läste senast var DI:s analys av Castellum.

Här tar man utgångspunkt i bolagets driftnetto. Anledningen att man använder driftnetto är för att få med de ökade driftkostnaderna som t.ex. uppvärmning och sophämtning. Dessa blir centrala med tanke på de högre energipriserna.

I huvudsak kan man säga att det finns 3 orosmoln som artikeln tar upp

• Högre räntor = högre kostnader för fastighetsbolag som har stora lån
• Ökade kostnader såsom uppvärmning och sophämtning (tas med i driftnetto)
• Risk för vakans, d.v.s. att företag som hyr in sig i Castellums fastigheter inte har råd att vara kvar och tvingas lämna

Det positiva är att 99% av Castellums hyresintäkter kommer från kommersiella kontrakt som då är kopplade till inflationen. Dessa mäts oktober mot oktober och baserat på detta kommer höstens ökning av hyrorna bli 6,3%. En halv miljard extra för Castellums del.

Men självklart finns här risk för vakans och att alla inte klarar av hyreshöjningarna när nu dessa tågar in.

Idag har Castellum en genomsnittlig ränta på 1,9%. Denna var som lägst 1,66% för ett år sedan.

I stresstestet lekar man med tanken att genomsnittliga räntan höjs till 3,5% samt att driftnettot ökar till 5%. Då faller förvaltningsresultatet med 19% och som du vet så är förvaltningsresultatet tätt knutet till den utdelning vi som investerare får.

Ökar förvaltningsresultatet så borde också utdelningen öka.

Så, rätt att storhandla Castellum?

Marknaden har tydligt överreagerat den situation Castellum befinner sig i. Det är väl också anledningen till att aktiekursen gått upp på sista tiden.

Man glömmer lätt bort att bolag med kommersiella fastigheter kan inflationsjustera hyrorna lätt med tanke på det som står i avtalen.

Historiskt har Castellum delat ut 50-60% av förvaltningsresultatet så här har vi god marginal. Min gissning är att vi måste se vakansgraden öka rejält, räntan stiga rejält samt ett driftnetto som inte går upp så bra för att utdelningen ska sänkas.

Räntebindningen är i snitt 2,9 år för Castellum och vem vet hur räntan kommer se ut om 3 år?

Jag hade med öppna armar tagit emot fler Castellum aktier idag. Nästa år blir Castellum Sveriges första utdelnings